Divisione di Immobile e Scioglimento Comunione

La divisione può essere raggiunta mediante un accordo/scrittura privata tra i coeredi o i comproprietari che sarà poi recepita in un atto notarile, oppure, se non c’è accordo, ricorrendo ad una procedura giudiziaria apposita che è il procedimento di divisione.

Nella divisione contrattuale i comproprietari siglano un vero e proprio contratto. Questo deve individuare il bene da dividere, le quote dei partecipanti alla divisione e le modalità con cui assegnare ai condividenti le rispettive porzioni e gli eventuali conguagli in denaro.

Tramite i conguagli si possono appianare i rapporti di debito/credito che emergono fra i condividenti a seguito dell’attribuzione ad uno dei partecipanti di una porzione che per valore è superiore o inferiore a quella che gli spetta di diritto.

Se i comproprietari non si accordano per una divisione volontaria, ciascuno di essi può domandare, in ogni momento, la divisione giudiziale. Il diritto di chiedere la divisione è imprescrittibile.

Alla divisione giudiziale si ricorre, ad esempio, quando:

• Uno dei comproprietari vorrebbe spogliarsi della proprietà ma gli altri non vogliono acquistarla né si riesce a vendere la quota a terzi;
• Uno dei comproprietari vorrebbe dividere l’immobile ma gli altri non vogliono;
• I comproprietari litigano sull’utilizzo del bene e sui turni.

Il giudice procede prima a verificare se sia possibile un accordo tra le parti per la divisione consensuale. Se ciò non dovesse essere possibile, il giudice valuta se l’immobile è divisibile in natura. In tal caso, nomina un perito per procedere alla separazione delle quote in singole proprietà tra loro indipendenti.

Se la divisione in natura non è possibile, il giudice verifica se uno dei comproprietari è disponibile ad acquistare l’intero immobile liquidando, in denaro, le quote degli altri comproprietari a cui quindi andrà il corrispondente valore di mercato.

Se ci dovessero essere più comproprietari interessati ad acquisire la proprietà del bene, il tribunale valuta innanzitutto se uno di questi ha un interesse più meritevole di tutela (si pensi al comproprietario che già abitava da tempo nell’immobile, perché convivente con il padre defunto, iniziale proprietario del bene).

In assenza di ciò, il giudice assegna l’immobile all’offerente con la quota maggiore. In ultima analisi, procede a un sorteggio.

Invece, in mancanza di offerenti, il Tribunale procede alla vendita coattiva dell’immobile, procedendo poi alla spartizione del ricavato tra i comproprietari secondo le rispettive quote.

Per uscire dalla comproprietà è possibile optare per la vendita della propria quota di proprietà agli altri fratelli, o l’attribuzione dell’intero immobile ad uno dei fratelli con relativo passaggio di quote e conguagli in denaro o altri beni facenti parte della massa ereditaria, o la vendita dell’intera proprietà a terzi con divisione del ricavato in base alle rispettive quote di proprietà.

Se un coerede occupa un’immobile caduto in successione, impedendo di fatto agli altri di disporne altrimenti, nel caso in cui manchi la volontà di accordarsi in modo pacifico sulla assegnazione dell’immobile, l’unica strada percorribile è quella di procedere alla divisione ereditaria dell’immobile occupato dall’erede, che nel caso dell’appartamento indiviso ed indivisibile, può concludersi con la vendita e con la ripartizione del ricavato.

In via generale, secondo i principi in materia di usucapione, è possibile che un coerede acquisti la quota degli altri, quando siano trascorsi 20 anni nei quali si sia comportato come se fosse l’unico proprietario dell’appartamento, sia nei confronti di terzi che nei confronti degli altri coeredi.

Affinché ciò avvenga, non basta semplicemente che gli altri comproprietari si astengano dall’esercizio del loro diritto, ma l’occupante deve porre in essere delle azioni che siano incompatibili con l’uso del bene da parte di altri, ad esempio cambiando la serratura di ingresso senza avvisare gli altri o modificando la destinazione economica del bene (Cass. sent. n. 9903/2006).

Quando il coerede occupa il bene ereditario ha la possibilità di usucapire le quote degli altri, anche prima del procedimento di divisione.

Questo si verifica quando il coerede occupa l’immobile ereditato ed esercita tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere come se ne fosse il proprietario, ossia godendo dell’uso e degli eventuali guadagni derivanti dal bene.

A tale riguardo non è significativo che egli abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che i coeredi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo in questo caso la presunzione che abbia agito nella qualità e operato anche nell’interesse anche degli altri coeredi…” (in tal senso, Cass., sent. n. 966/2019).

La regola generale impone a tutti i comproprietari il pagamento dell’imposta municipale, salvo che non si tratti di prima casa (abitazione principale). Nei casi di comproprietà ognuno dei titolari dovrà versare all’ente riscossore la quota di sua spettanza, nel senso che non opera la solidarietà passiva. Ne deriva che se uno dei comproprietari non pagasse la quota di imposta di sua spettanza, nessuno degli altri potrebbe risponderne nei confronti dell’ente di riscossione.

Ciò anche nel caso in cui l’immobile sia di fatto abitato da uno dei coeredi. Pertanto, anche se il coerede occupa l’immobile, addirittura impedendo agli altri di farne parimenti uso, non è tenuto all’integrale pagamento dell’imposta municipale, ma solamente nei limiti della propria quota.

Capita spesso che gli eredi non trovino un accordo sulla gestione di un immobile in comunione ereditaria, e che un erede non sia d’accordo con la vendita.

In questo caso ci sono diverse soluzioni per vendere un immobile o parte di esso, ed in particolare:

• Vendita delle quote: ogni erede può decidere di vendere al fratello o a terzi la propria quota dell’immobile. In quest’ultimo caso deve dare comunicazione agli altri coeredi, indicando il prezzo di vendita, perché possano esercitare il diritto di prelazione nel termine di due mesi dalla notifica. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Si tratta del Retratto successorio, che consente ai coeredi che hanno subito la violazione del diritto di prelazione di riscattare la quota alienata onerosamente ai terzi mentre i beni ereditari sono in comunione tra gli eredi.
• Divisione volontaria della massa ereditaria: si tratta di dividere in parti uguali o comunque di comune accordo il patrimonio. Così facendo, si potrebbe assegnare l’immobile all’erede che non vuole venderlo, e lasciare gli altri beni agli altri eredi. È evidente che tale soluzione è adottabile in presenza di diversi beni o di immobili frazionabili, difficilmente applicabile ad un appartamento.
• Divisione giudiziale: l’ultima opzione nel caso non si trovasse nessun accordo è quella di rivolgersi al Giudice per ottenere la divisione dei beni ereditati. Il procedimento si conclude con la vendita all’asta dell’immobile.

La soluzione consigliata è trovare un accordo e vendere casa al giusto valore di mercato.