USUCAPIONE

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Avv. Maurizio Lazzari
Studio Legale Lazzari

SIAMO ESPERTI IN CASI DI USUCAPIONE

Cosa possiamo garantire ai nostri clienti:
  • massima serietà
  • competenza ed esperienza
  • presenza in tutta Italia

Il punto di partenza è un’analisi iniziale gratuita, quello di arrivo è la sentenza del giudice che dichiara l’acquisto per usucapione della proprietà di un bene o di altri diritti reali su cosa altrui.

Ti trovi in una di queste situazioni

È da diverso tempo che
utilizzi un bene non tuo
come se ne fossi il titolare,
e ora vorresti sapere se
l’hai acquistato per usucapione
o se il legittimo proprietario
potrebbe ancora rivendicarlo?

Hai acquistato un immobile
con regolare contratto,
ma recentemente hai scoperto
che il venditore non era
il vero proprietario,
e adesso ti domandi se,
nel frattempo,
il bene è diventato
tuo per usucapione.

Sono anni che per raggiungere
il tuo fondo attraversi quello
confinante del vicino,
ma da alcuni mesi, quest’ultimo
ha costruito una recinzione che
t’impedisce l’accesso,
e ora ti chiedi se è trascorso
il tempo necessario per usucapire
la servitù di passaggio?

L’acquisto per usucapione del diritto di proprietà e dei diritti reali minori

Da sempre ci occupiamo di pratiche concernenti l’usucapione di beni e di altri diritti reali su cosa altrui.

Se ritieni di aver posseduto un immobile, un terreno o qualsiasi altro tipo di bene per un periodo superiore a 20 anni, durante i quali nessuno si è fatto avanti per rivendicarne la proprietà, puoi diventarne ufficialmente il proprietario avviando una causa di usucapione; sappi però che è necessario analizzare preventivamente molteplici aspetti, quali ad esempio: la tipologia del bene da usucapire, i modi in cui è stato esercitato possesso, la presenza o meno di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del bene, l’elemento psicologico del soggetto usucapente (buona o mala fede), l’eventuale presenza di atti interruttivi del possesso posti in essere dal proprietario, ecc.

Se hai un qualsiasi dubbio o esigenza relativo all’usucapione di un bene immobile o di un qualsiasi altro tipo di beni, contatta il nostro Studio che da anni si occupa di casi di questo tipo.

Scegli la sede a Te più vicina:

  • Bologna
  • Lecce
  • Roma

Ci spiegherai la Tua vicenda e solo successivamente

se ci saranno i presupposti e deciderai di proseguire con la pratica, ci farai avere i documenti necessari per uno studio dettagliato del caso.

Lo Studio Legale fornisce assistenza nelle pratiche connesse all’acquisto del diritto di proprietà o di altri diritti reali (servitù, usufrutto ecc.) per usucapione.
Gli Avvocati del nostro Studio Legale sono in grado di fornire consulenza altamente specializzata per le esigenze dei clienti che sono così seguiti, passo dopo passo, durante l’iter giudiziario che si conclude con la sentenza che dichiara l’acquisto di un determinato bene per usucapione.

Com’è noto, l’usucapione è uno dei modi attraverso cui si può diventare proprietari di un bene e si realizza attraverso il “possesso prolungato” della cosa, non necessitando del consenso di chi era precedentemente titolare del diritto usucapito.
Più precisamente, l’istituto dell’usucapione, disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile, è una delle modalità di acquisto a titolo originario di un diritto che si compie mediante il possesso continuo, pacifico, senza interruzioni e manifesto del bene.

Tale “possesso” deve corrispondere concretamente all’esercizio del diritto sul bene stesso, definito dall’art. 1140 c.c. come il potere sulla cosa che si manifesta attraverso un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
Il possesso inoltre deve protrarsi per un determinato lasso di tempo che varia in relazione al bene posseduto (immobili, mobili registrati, piccola proprietà rurale) ed al tipo di usucapione (ordinaria, abbreviata, speciale).
Nel caso di usucapione ordinaria, i termini per il compimento dell’usucapione decorrono dalla data di conseguimento del possesso o dalla cessazione della violenza o della clandestinità. Invece, nell’ipotesi di usucapione abbreviata, i termini iniziano a decorrere dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo a trasferire il bene.

I prossimi passi:

Ecco quali sono i prossimi passi per usucapire la proprietà di un bene o altri diritti reali.

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ESAME DEL CASO

Valutiamo gratuitamente la tua situazione: verificheremo se esistono i requisiti necessari per usucapire la proprietà del bene in tuo possesso o di un diverso diritto reale che da tempo eserciti su un bene altrui.

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RACCOLTA DELLA DOCUMENTAZIONE

Ti aiuteremo a raccogliere la documentazione necessaria ad attivare la pratica di usucapione.

3

MEDIAZIONE OBBLIGATORIA

Prima di avviare il giudizio, dovremo tentare di raggiungere un accordo bonario con il proprietario del bene davanti a un Organismo di mediazione.

4

PROCEDURA GIUDIZIARIA

Se non riusciremo a raggiungere un accordo bonario, risolveremo la questione in Tribunale.

5

SENTENZA

In base alla nostra esperienza, la causa termina con una sentenza del giudice che dichiara l’acquisto a titolo di usucapione della proprietà di un determinato bene o di un altro diritto reale minore.

Possiamo seguire la tua causa anche nella tua città

Tre sedi operative e decine di Avvocati in tutta Italia

  • Bologna

  • 051.6447519
  • info.bo@studiolegalelazzari.it

  • Lecce

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Testimonianze

GIULIO

Per molti anni ho utilizzato un terreno di proprietà del mio vicino, trasferitosi all’estero per motivi lavoro; prima di partire, mi hanno lasciato il suo podere con l’incarico di coltivarlo e raccoglierne i frutti, proprio per evitare che potesse andare in rovina; successivamente, consapevole del fatto che difficilmente sarebbe ritornato in patria, ho iniziato a sfruttare l’immobile come se fosse mio: cosicché, ho abbattuto gli alberi, realizzato una recinzione e costruito all’interno una piccolo casolare. Dopo 25 anni, il proprietario è ritornato reclamando il suo bene. Non smetterò mai di ringraziare gli avvocati dello Studio Legale, i quali sono riusciti a dimostrare che l’immobile in questione era stato da me usucapito.

FRANCESCO

Da diverso tempo, sono proprietario di un piccolo terreno confinante con un altro: quest’ultimo si affaccia direttamente sulla strada pubblica, mentre il mio è posto all’interno, quindi non posso accedervi in nessun modo, se non attraversando il fondo adiacente. Per più di vent’anni ho attraversato liberamente il fondo limitrofo, al cui interno, peraltro, era presente un vero e proprio percorso che conduceva direttamente alla mia proprietà; tuttavia, recentemente, il mio vicino ha contestato l’esistenza di una servitù impedendomi il passaggio. Decisivo è stato l’intervento dello Studio Legale Lazzari, che nel corso del giudizio è riuscito a dimostrare l’acquisto per usucapione del diritto reale.

LUIGI

Sono un  contadino e all’interno di un fondo, poco distante dal mio, rinvenni un casale abbandonato; inizialmente utilizzai la cascina soltanto per riporre alcuni strumenti di lavoro; successivamente, dopo avere eseguito sullo stesso diversi lavori di ristrutturazione (recinzione, cancello, nuovi infissi),  fissai la mia residenza. Per oltre trent’anni mi sono comportato come se fossi il vero e unico proprietario del bene, invitando al suo interno amici e paranti. Inaspettatamente, pochi anni fa, si è presentato il legittimo proprietario, reclamando l’immobile. Spaventato dall’eventualità di poter perdere l’immobile su cui avevo investito tempo e denaro, mi sono subito rivolto allo studio legale Lazzari, a cui, in passato, avevo richiesto consulenza per la risoluzione di altre questioni. La vicenda è stata affrontata  nel migliore dei modi dai professionisti dello Studio, guidati magistralmente dagli avvocati Lazzari, i quali sono riusciti dimostrare l’acquisto per usucapione del casolare. Un team di esperti su cui fare affidamento.

Oltre alla consulenza legale
pensiamo anche a tutto il resto

Uno dei principali punti di forza del nostro Studio è la pluriennale esperienza nella gestione di casi riguardanti l’usucapione della proprietà e dei diritti reali.

Lo Studio Lazzari favorisce, inoltre, il costante aggiornamento professionale dei propri degli avvocati, che accrescono e consolidano le competenze pratiche e teoriche in materia di usucapione, mediante la costante partecipazione a convegni, master e corsi di specializzazione.

Altra importante prerogativa dello Studio è la TRATTAZIONE CONGIUNTA DELLA PRATICA DA PARTE DI ALMENO DUE AVVOCATI QUALIFICATI IN QUESTO PARTICOLARE AMBITO GIURIDICO, chiamati a dare risposta ad ogni dubbio o interrogativo posto dal cliente.

Lo Studio offre inoltre un servizio di consulenza e assistenza “a distanza” , reso possibile grazie all’utilizzo dei più moderni e avanzati strumenti informatici: il nostro assistito avrà così la possibilità di trasmetterci direttamente tutta la documentazione necessaria ad avviare la sua pratica oppure potrà, semplicemente, richiedere ai nostri esperti un parere legale, per scoprire come poter salvaguardare i propri interessi.

Questo modo di operare ci consente non solo di abbreviare i tempi di studio e analisi della questione ma, soprattutto, di definire la causa con successo nel minor tempo possibile.

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Scegli uno studio legale in base alla sua specializzazione
e non fermarti al luogo in cui ha sede

Solitamente, LA PERSONA CHE INTENDE VERIFICARE L’ACQUISTO PER USUCAPIONE DI UN BENE POSSEDUTO PER CERTO NUMERO DI ANNI, ritiene che la cosa migliore da fare sia quella di rivolgersi a uno studio legale a lui vicino, situato nella sua stessa città o comunque non troppo distante dalla zona in cui risiede.
A nostro avviso, questo modo di pensare non è propriamente corretto perché ciò che realmente conta è richiedere consulenza a uno studio legale che, negli anni, abbia maturato una solida esperienza in un determinato settore giuridico.

In altri termini, la vicinanza dello studio legale al luogo in cui risiedi è un elemento che certamente non sarà decisivo per il buon esito della tua pratica; l’aspetto che invece risulta essere fondamentale, l’unico realmente in grado di aumentare le tue chances di successo, è quello di ricevere assistenza da avvocati effettivamente qualificati in pratiche relative all’acquisto di beni a titolo di usucapione.

Ricorda che il nostro Studio si avvale del contributo dei MIGLIORI MEDICI LEGALI SPECIALIZZATI, i quali verranno scelti in base alla specificità del Tuo caso.

Per Noi è del tutto indifferente il luogo in cui si trova il bene da te posseduto: che si tratti di un’abitazione situata a Napoli, o di un terreno posizionato a Torino oppure di un diritto reale (servitù, usufrutto, abitazione) esercitato su un immobile altrui collocato a Palermo, saremo sempre in grado di gestire agevolmente la tua causa – sia in sede stragiudiziale che, eventualmente, in quella giudiziale, poiché il nostro Studio, oltre alle 3 sedi principali di Lecce, Roma e Bologna , vanta oltre 70 domiciliazioni, che ci consentiranno di garantire un’adeguata assistenza su tutto il territorio nazionale.

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Prestiamo assistenza e consulenza
in tutta Italia

Lo Studio Legale Lazzari opera in tutta Italia e mette al tuo servizio l’esperienza e la competenza dei suoi professionisti.

Il tuo unico “impegno” sarà quello di descriverci la tua vicenda e inviarci copia della documentazione in tuo possesso (o che ti procurerai, se non l’hai già fatto). La questione sarà poi esaminata dai nostri professionisti, i quali avranno il compito di verificare se hai effettivamente usucapito il bene che da diverso tempo è nel tuo pieno possesso.

L’ATTIVITÀ SVOLTA SARÀ PER TE COMPLETAMENTE GRATUITA IN CASO DI ESITO NEGATIVO

In altre parole, anche se l’esito della TUA pratica dovesse risultare sfavorevole, Nessuna spesa ti sarà addebitata per la consulenza ricevuta dal nostro Studio.

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Avv. Maria Grazia Natali
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DOMANDE FREQUANTI SULL’USUCAPIONE

Come funzione l’istituto dell’usucapione?

L’usucapione è un modo per diventare proprietari di un bene senza bisogno di un contratto, di un testamento e, addirittura, senza bisogno di un accordo con il legittimo proprietario del bene.

Si può diventare titolari di un bene altrui, anche se si è consapevoli che il bene è di proprietà di un altro soggetto, purché:

  • – si sia posseduto (cioè lo si abbia utilizzato o comunque se ne sia usufruito in qualche modo) per un periodo di tempo predeterminato (20 o 10 anni a seconda dei casi di cui si dirà più avanti);
  • – e ci si sia comportati, durante questo periodo, come se si fosse i veri proprietari, cioè alla luce del sole e davanti a tutta la collettività (pertanto non potrà ad esempio usucapire un casolare il barbone che di notte vi acceda di nascosto, senza farsi vedere da nessuno).

L’acquisto del possesso da parte del possessore non deve essere avvenuto in modo violento o clandestino (per esempio, con un’appropriazione indebita, con la creazione di recinti per evitare al proprietario di riprendersi la sua proprietà, ecc.), altrimenti l’usucapione non inizia a decorrere (o inizia a decorrere dal momento in cui è cessata la situazione di violenza o di clandestinità).
Dall’altro lato, il proprietario effettivo del bene deve essersi disinteressato completamente di questa situazione, lasciando (in modo consapevole o inconsapevole) che l’immobile venisse utilizzato dall’altro soggetto. È il caso, per esempio, di chi, partendo per l’estero, vi stia per molti anni senza andare più a curare il campo o di chi consenta che il vicino di casa utilizzi una strada privata per il passaggio dei propri mezzi (servitù di passaggio).
L’usucapione ha lo scopo di conferire certezza ai rapporti giuridici attraverso la preferenza accordata a chi, pur non essendo proprietario di un bene, si cura di esso traendone i relativi benefici (spesso con riflessi positivi anche sulla collettività), rispetto a chi, ancorché proprietario, trascura di servirsene. In altre parole, l’ordinamento preferisce che i beni immobili siano dati in proprietà a chi se ne prende cura che a chi, sebbene risulti dalle carte come legittimo proprietario, di fatto non se ne interessa.

Quali sono i termini necessari per usucapire un bene?

Si diceva che, per aversi usucapione, è necessario che questa situazione di possesso perduri per un termine predeterminato:

  • – 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene.
  • – 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
  • – 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
  • – 10 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.).
  • – 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà.
  • – 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.);
  • – 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne era proprietario.

Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto, cioè non deve subire interruzioni superiori a un anno. Infatti, se per esempio il proprietario legittimo si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe. Ciò però non esclude che tale termine possa decorrere nuovamente da capo se il titolare dell’immobile torni a disinteressarsi dell’immobile.

Quali beni non possono essere usucapiti?

Non tutti i beni possono essere usucapiti: non lo sono, per esempio, i beni demaniali e del patrimonio dello Stato o di altri Enti territoriali (v. il Comune). Per esempio, non si può usucapire lo spazio di un parcheggio pubblico solo perché lo si è recintato e si è sempre parcheggiato in quel posto, con divieto a qualsiasi altra persona di utilizzarlo.

Qual è la differenza tra “possesso” e “detenzione”

Generalmente i soggetti “non addetti ai lavori” trascurano la fondamentale distinzione tra “possesso” e “detenzione”, finendo quasi sempre a sovrapporre i due concetti.
La principale differenza fra le due situazioni risiede quindi nell’elemento psicologico: il possessore si comporta come se fosse il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale; nel detentore invece difetta tale requisito poiché costui riconosce l’altruità del diritto di proprietà o diritto reale.
Inoltre, il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza di un comportamento accondiscendente dovuto ad un rapporto di amicizia o conoscenza, infatti, colui che fa uso di un bene con l’altrui tolleranza non acquista possesso, ma il suo utilizzo resta nell’ambito della mera detenzione.

Cosa fare in concreto per ottenere una sentenza che dichiari l’intervenuta usucapione di un bene?

Affinché il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento è necessario che intervenga una sentenza del Tribunale, che dichiari che si è compiuto l’usucapione. Pertanto, bisognerà iniziare una vera e propria causa e provare l’esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo). La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere proprio la sentenza, risparmiando comunque le spese notarili. E’ possibile anche attraverso un accordo in mediazione, ma allo stato vi sono orientamenti contrastanti.

Come si può provare l’usucapione di un bene?

Per ottenere una sentenza che dichiari l’intervenuta usucapione bisogna, tramite il proprio avvocato, procurarsi le prove di quanto si vuole dimostrare. Si consiglia, per esempio, di conservare la documentazione inerente a spese sostenute per lavori effettuati sul bene, eventuali scambi di lettere con il proprietario effettivo del bene. La prova principale, tuttavia, resta quella fornita dai testimoni, che dichiarino davanti al giudice di aver visto il possessore servirsi del bene e comportarsi come se fosse il proprietario (per esempio: costruendo dei recinti, facendo opere di bonifica di un terreno, coltivando la terra, raccogliendone i frutti, provvedendo ad opere di ristrutturazione, ecc.).
È possibile evitare l’usucapione notificando al possessore, prima che maturi il termine dei 20/10 anni, un atto di citazione o quanto meno un atto di costituzione in mora.

È possibile accertare l’usucapione di un bene immobile direttamente in mediazione, senza avviare una causa giudiziale?

Si, dal settembre 2013, il “decreto del fare” prevede la possibilità di trascrivere l’usucapione di un immobile anche tramite un c.d. negozio di accertamento, vale a dire un accordo fra le parti raggiunto dinanzi ad un Organismo di mediazione, che accerta l’intervenuta usucapione del bene.
La precedente normativa stabiliva, invece, che l’unico modo per trascrivere l’usucapione di un bene immobile fosse quello di ottenere una sentenza dichiarativa dal giudice.

Che differenza c’è tra l’accordo ottenuto in mediazione e la sentenza dichiarativa?

Il verbale di accordo raggiunto in sede di mediazione tra chi pretende di avere acquistato il bene per usucapione e colui (o coloro) che risultavano essere il formale proprietari del bene ha effetti negoziali. Pertanto, il diritto di proprietà che nasce da tale tipo di accordo non può essere a titolo originario, come quello che scaturisce da una sentenza dichiarativa, ma solo ed unicamente a titolo derivato.

Ciò significa, in altri termini, che nella ipotesi di accordo raggiunto in mediazione l’atto negoziale è opponibile solo alle parti che hanno vi hanno preso parte, mentre la sentenza con cui il giudice dichiara l’intervenuta usucapione è opponibile nei confronti di tutti (efficacia c.d. erga omnes).

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