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Risarcimento del danno per occupazione abusiva del bene condominiale

Pubblicato il 11 gennaio, 2019 | Ambito: PATRIMONIO

La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 30472 del 23/11/2018 ha enunciato i principi di diritto secondo cui “è sempre dovuto il risarcimento del danno in caso di occupazione illegittima di un bene comune, con possibilità di liquidazione dello stesso in via equitativa

La vicenda esaminata dalla Cassazione prende le mosse da un azione di accertamento del diritto di proprietà proposta da un condomino nei confronti del proprietario di un locale commerciale ubicato nel medesimo edificio condominiale, diretta ad accertare il diritto di comproprietà su di un’area adiacente all’edificio e sulla quale insistono dei garage, di cui uno di proprietà dello stesso attore, occupata dal commerciante mediante l’apposizione di paletti e catene che impedivano l’accesso agli altri condòmini; la domanda di accertamento del diritto di comproprietà era accompagnata con contestuale domanda di risarcimento dei danni.

il condomino convenuto assumeva che l’area fosse di sua proprietà esclusiva e spiegava, pertanto, domanda riconvenzionale.

Il Tribunale rigettava la domanda principale e, in accoglimento di quella riconvenzionale, dichiarava la natura pertinenziale dell’area rispetto al negozio di proprietà del convenuto e, pertanto, il diritto di proprietà esclusivo di quest’ultimo.

Sennonché, a seguito d’impugnazione proposta dall’attore, la Corte d’Appello accertava la contitolarità della corte comune e, per l’effetto, condannava il convenuto alla rimozione dei paletti e delle catene allocate, con il rigetto della spiegata domanda riconvenzionale e disattendendo, altresì, la domanda di risarcimento dei danni avanzata dall’attore.

Avverso la sentenza della Corte territoriale proponeva ricorso per cassazione il convenuto, e l’attore, dal canto suo, spiegava ricorso incidentale in ordine al rigetto della domanda di risarcimento danni.

La Corte di Cassazione, rigettava il ricorso principale ed esaminava quello incidentale.

A tal proposito il Giudice di legittimità rilevava come la Corte territoriale avesse disatteso la richiesta di risarcimento dei danni, omettendo di verificare e, quindi, motivare, circa la possibilità di una liquidazione equitativa del danno, ai sensi dell’art. 1226 c.c., escludendone a priori l’applicabilità al caso concreto.

Gli Ermellini, sotto tale profilo, rammentavano che “l’orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità afferma che, nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conseguire l’utilità da esso ricavabile, sicché costituisce una presunzione iuris tantum e la liquidazione può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene usurpato(Cass. n. 20545 del 2018; Cass. n. 1193 del 2018; Cass. n. 16670 del 2016; Cass. n. 20823 del 2015).”

La Suprema Corte ha aggiunto, tuttavia, che un “diverso orientamento, minoritario, ritiene che il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente in re ipsa e coincidente con l’evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti(Cass. n. 13071 del 2018; Cass. n. 18494 del 2015; Cass. n. 15111 del 2013)”.

Nondimeno, la Corte evidenziava come il contrasto fosse solo apparente, giacché “la tesi del danno in re ipsa non prescinde dal predetto accertamento, ma si limita ad affidare alla prova logica presuntiva, ritenendo che la allegazione da parte del danneggiato di determinate caratteristiche materiali e specifiche qualità giuridiche del bene immobile, consentano di pervenire alla prova – fondata su una ragionevole certezza, la cui rispondenza logica deve essere verificata alla stregua del criterio probabilistico dell’id quod plerumque accidit – che “quel tipo di bene immobile” sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero”.

Secondo i Giudici di legittimità i differenti precedenti non attenevano alla necessità della prova del danno, “ma si risolvono nella diversa specificità delle fattispecie concrete esaminate, avuto riguardo alle peculiari circostanze addotte dal danneggiato in relazione alle caratteristiche del bene immobile, alle qualità soggettive del titolare dello stesso, oltre che ad altre rilevanti circostanze fattuali, elementi tutti che consentono di pervenire all’accertamento del probabile impiego che dell’immobile avrebbe fatto il legittimo titolare(Cass. n. 13224 del 2016).”

La Suprema Corte accoglieva, quindi, il ricorso incidentale e cassava la sentenza con rinvio ai giudici della Corte d’Appello.