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Problemi di gestione degli immobili “ereditari”

Pubblicato il 30 luglio, 2018 | Ambito: PATRIMONIO

Talvolta capita che i chiamati all’eredità, anziché optare subito per l’accettazione dell’asse ereditario, richiedano un periodo di tempo per valutare attentamente la convenienza di tale operazione; In questi casi si pone il problema di individuare il soggetto che si occupi della gestione della massa ereditaria –  al cui interno spesso è possibile ritrovare uno o più immobili –  fintantoché la stessa non venga accettata.

A tal proposito, il legislatore predispone determinate garanzie al fine di preservare il patrimonio ereditario proprio in quell’intervallo di tempo che intercorre tra l’apertura della successione e l’effettiva accettazione.

Nello specifico occorre distinguere principalmente due ipotesi:

  1. La gestione dell’eredità affidata all’eredeche non ha ancora proceduto all’accettazione: ciò si verifica soltanto nell’ipotesi in cui il chiamato sia già nel possesso dei beni del defunto;
  2. Lagestione dell’eredità assegnata a un curatore: nel caso in cui nessuno degli eredi si ritrovi nel possesso dei beni ereditari.

Nel primo caso, dunque, l’erede che abbia la materiale disponibilità di uno o più beni del patrimonio del de cuius, nel periodo compreso tra l’apertura della successione e la successiva accettazione, può esercitare specifici poteri volti alla corretta salvaguardia della massa ereditaria. In concreto, il chiamato all’eredità ha la facoltà di compiere atti diretti all’amministrazione, alla conservazione nonché alla sorveglianza dei beni rientranti nell’asse ereditario

Tuttavia, se l’erede dovesse, in seguito, decidere di non acquisire l’eredità, avrebbe comunque diritto al rimborso delle spese sostenute per tale gestione.

Gli eredi che invece non siano nel possesso dei beni ereditari, i quali non hanno ancora deciso se accettare o meno l’eredita l’accettazione, potranno invece rivolgersi al tribunale e chiedere la nomina di un curatore che si occupi appunto della gestione del patrimonio oggetto di successione.

La domanda va presentata al tribunale del circondario in cui si è aperta la successione, ossia il luogo in cui è deceduto il de cuius. Il giudice nominerà una persona di fiducia del tribunale che potrebbe anche coincidere con uno dei chiamati all’eredità.

Nel caso di successione testamentaria, il testatore ha la facoltà di nominare uno degli eredi come curatore dell’eredità giacente, in attesa dell’accettazione da parte di tutti gli altri.

Il curatore è tenuto a gestire l’eredità mediante il compimento di atti di ordinaria e straordinaria amministrazione e per l’esecuzione di questi ultimi sarà necessaria l’autorizzazione del giudice. Dopo aver ricevuto l’incarico, il curatore dovrà redigere l’inventario dell’asse ereditario allo scopo di verificarne la reale consistenza, seguendo le medesime procedure previste dal legislatore per l’accettazione dell’eredità con beneficio di inventario.

L’usucapione dell’immobile ereditario

Può capitare che un immobile venga acquistato in comunione da diversi eredi, e che a ciascuno di essi spetti una quota talmente piccola da indurli a disinteressarsi completamente della proprietà del bene.

Nella situazione appena delineata, stante il consistente numero di successori mortis causa, risulterebbe molto difficile raggiungere un accordo sulla vendita dell’unità immobiliare.

Tuttavia, in tale contesto, si pone un’altra questione rientrante nel novero dei problemi di gestione degli immobili ereditari che consiste nella possibilità per uno dei coeredi di usucapire l’immobile lasciato dal de cuius.

Un pratico esempio può aiutare a comprendere meglio la questione.

Immaginiamo dunque l’acquisto di un’abitazione da parte di numerosi eredi, tutti titolari di una quota esigua sul stessa.

Supponiamo, inoltre, che il cespite immobiliare abbia uno scarso valore di mercato e necessiti di una ristrutturazione, in quanto riversa da diversi anni in un totale stato di abbandono, tuttavia nessuno degli eredi è disposto a sostenere le relative spese; inoltre, come se non bastasse, gli stessi non riescono ad accordarsi sulla sua alienazione a terzi.

Orbene, in presenza delle suddette condizioni, se uno dei coeredi ristrutturasse  l’appartamento, utilizzandolo pubblicamente e in via esclusiva per 20 anni, con il tacito consenso degli altri coeredi, impedendo agli stessi di farne lo stesso uso, allora, completato il predetto termine, potrebbe citarli in tribunale per rivendicare l’acquisto della proprietà a titolo di usucapione.

Infatti, non soltanto il legislatore tutela l’erede possessore del bene, ma sulla questione è intervenuta, in più occasioni, la Suprema Corte, la quale ha precisato che si può usucapire un immobile avuto in eredità a condizione che l’utilizzatore, per almeno 20 anni, usi il bene come se fosse il proprio, escludendo dal possesso tutti gli altri coeredi. Egli, all’inizio del ventennio, deve aver compiuto uno o più atti tali da manifestare la sua intenzione di atteggiarsi a proprietario esclusivo. È proprio da questo momento che inizia a decorrere il termine della prescrizione. Termine che può essere interrotto da uno qualsiasi degli altri eredi, non con una semplice lettera di diffida, essendo invece necessaria la notifica di un atto  giudiziale di reintegrazione nel possesso.

Coerede occupa immobile

È frequente che, in seguito alla morte di un parente, uno dei coeredi utilizzi in maniera esclusiva uno o più beni ereditari: si pensi, ad esempio, al figlio che conviveva con la madre, poi deceduta, che occupa l’immobile adibito ad abitazione familiare. È possibile che tale situazione permanga fino alla divisione della massa ereditaria, protraendosi anche per diversi anni, specie nel caso in cui derivino delle contestazioni circa i diritti vantati da ciascuno coerede sul patrimonio lasciato dal de cuius, che spesso culminano in controversie giudiziarie.

La giurisprudenza di legittimità è intervenuta più volte su tale questione stabilendo che il coerede, che ha avuto il possesso esclusivo di uno o più beni ereditari, è legittimato, da un lato, a recuperare dagli altri comproprietari le spese sostenute per il miglioramento del bene, che ne abbiano aumento il valore economico; dall’altro, è tenuto, però, al rendiconto della gestione nei confronti degli altri coeredi, nonché alla restituzione in favore di questi dei frutti civili, qualora ne sia fatta espressa richiesta in sede di divisione giudiziale.

In concreto, il coerede che occupa in via esclusiva l’immobile acquistato in comunione con altri coeredi, deve versare a questi ultimi un indennizzo pari al valore dei canoni di affitto determinati secondo i prezzi di mercato. Infatti, non potendo l’abitazione essere concessa in locazione a un terzo, coerede, unico utilizzatore, è tenuto a corrispondere il canone locativo agli altri coeredi; ovviamente, se l’appartamento viene successivamente dato in affitto, gli altri coeredi avranno diritto a ricevere una quota dei canoni (c.d. frutti civili) che saranno versati periodicamente dal conduttore.

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