Che cosa s’intende per abuso edilizio?

Per l’ordinamento si ha un abuso edilizio quando una costruzione viene realizzata in totale assenza di un’autorizzazione edilizia o in maniera difforme rispetto al titolo concesso, quale potrebbe essere un permesso di costruire o una denuncia di inizio attività (DIA). A titolo esemplificativo, si può avere un abuso quando i volumi della costruzione vanno ben oltre i limiti indicati nel progetto depositato.

Secondo un consolidato orientamento della Cassazione, la vendita di un immobile costruito in completa assenza di un titolo edilizio è assolutamente nulla. In più sussiste la responsabilità del notaio rogante per non aver rilevato la nullità del titolo.

Al riguardo, è utile ricordare che l’art. 46 comma 1 del D.P.R. 380/01, prevede che il contratto notarile di compravendita sia nullo qualora non siano menzionati i “principali” titoli abilitativi, cioè concessioni edilizie, permessi di costruire, e le relative versioni omologhe rilasciate in sanatoria.

L’ordinamento stabilisce, dunque, che il contratto di compravendita di un immobile abusivo è nullo solo nei casi più gravi (l’assenza di un titolo edilizio e anche la realizzazione in totale difformità dal titolo edilizio) e non anche nelle ipotesi di abuso “minore”.

Ciò significa, in altri termini, che potrai vendere una costruzione, anche se su di essa gravano delle piccole irregolarità edilizie che potranno essere sanate, e il relativo contratto di compravendita sarà considerato valido ed efficace, ma la condizione necessaria è che tu riferisca all’acquirente che il bene risulta affetto da tali anomalie.

L’obbligo di informare il compratore circa la presenza di un’ irregolarità edilizia

In concreto, è necessario informare il compratore in merito alla presenza delle predetti vizi, tanto in sede di stipula del contratto preliminare, quanto al momento della sottoscrizione del rogito, affinché lo stesso sia pienamente consapevole dei termini dell’operazione che andrà a concludere. Di conseguenza, una volta comunicata formalmente la presenza di tali difformità edilizie, l’avente causa non potrà più impugnare il contratto di vendita o avanzare pretese risarcitorie nei tuoi confronti.

Al contrario, se non si adempie correttamente a tale obbligo di informazione, il compratore avrà la facoltà richiedere la risoluzione della compravendita entro il termine di 10 anni oppure la riduzione del prezzo, oltre a poter reclamare il risarcimento dei danni patiti a causa della conclusione del contratto avente ad oggetto un immobile con un’irregolarità edilizia occulta.

È bene ricordare, inoltre, che il termine di prescrizione decennale non decorre dal momento dell’acquisto dell’immobile viziato, bensì da quando l’acquirente viene a conoscenza dell’anomalia edilizia.

Inoltre, se l’abuso edilizio risulta di lieve entità, il compratore potrà anche scegliere di non impugnare il contratto, ma di  limitarsi a richiedere la restituzione del prezzo necessario a presentare un’istanza di concessione in sanatoria.

Se il compratore scopre l’abuso edilizio sanabile dopo la sottoscrizione del preliminare, che cosa posso fare?

In questi casi, potrai impedire la risoluzione del contratto soltanto se, prima della data del rogito notarile, riuscirai ad ottenere la concessione in sanatoria. In sostanza, la sanatoria che interviene successivamente al preliminare sarà in grado di sanare l’irregolarità edilizia e con essa anche il compromesso, obbligando il promissario acquirente a sottoscrivere il contratto definitivo.

 Se il Comune ritarda nel rilasciarmi la concessione in sanatoria, posso comunque decidere di stipulare il definitivo?

Si, potrai accordarti con l’acquirente e sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita dinanzi al notaio, condizionando il trasferimento della proprietà del bene, e il versamento del relativo prezzo di vendita, al verificarsi dell’effettivo rilascio della sanatoria.

In pratica, il denaro verrà custodito dal notaio (su un apposito conto corrente) finché non interverrà la necessaria autorizzazione amministrativa, e solo al momento del suo rilascio il professionista provvederà a svincolare le somme e a versarle in tuo favore; se il Comune invece non ti rilascia alcuna sanatoria, il notaio, in qualità di garante della buona riuscita dell’operazione, risolverà il contratto e restituirà le somme al compratore.

 Se il compratore si accorge dell’irregolarità edilizia dopo la sottoscrizione del definitivo, potrà richiedere lo scioglimento del contratto?

Si,  se l’acquirente scopre l’abuso edilizio dopo aver firmato il rogito, non soltanto avrà la facoltà di richiedere la risoluzione contrattuale (e sarai tenuto a restituire il denaro ricevuto) o, in alternativa,  la riduzione del prezzo e, in ogni caso, potrà anche esercitare nei tuoi confronti un’azione diretta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti.

Infine, è importante che tu sappia che, talvolta, la Suprema Corte, aderendo ad un orientamento “più restrittivo”, ha dichiarato nullo il contratto con cui è stato trasferito un immobile con irregolarità edilizie di lieve entità. In particolare, la Cassazione, con le sentenze n. 23591/2013 e 25811/2014, ha precisato che, nell’ipotesi di abuso di qualsiasi genere, l’eventuale compravendita del bene da esso interessato non produce solo una responsabilità contrattuale in capo al venditore, ma anche la nullità del contratto.