Con la sentenza n. 14807/2018, la Cassazione ha recentemente ribadito il principio di diritto secondo cui allorché il promittente venditore muoia prima della stipula del definitivo, il promissario acquirente non può ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo della nuda proprietà dell’immobile perché per gli eredi viene meno l’utilità costituita dalla riserva di usufrutto.

Il caso sottoposto al vaglio della Suprema Corte prende le mosse dall’atto di citazione con cui la promissaria acquirente conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale gli eredi del promittente venditore, affinché, ex art. 2932 c.c. venisse pronunciata sentenza traslativa del diritto di proprietà dell’immobile oggetto di contratto preliminare, previo pagamento del prezzo residuo.

Secondo la tesi prospettata degli eredi del promittente alienante il contratto preliminare doveva essere annullato perché concluso dalla de cuiusmentre si trovava in uno stato d’incapacità d’intendere e di volere ai sensi dell’ art. 428 c.c., poiché ricoverata e vicina alla morte.

Il Tribunale accoglieva la domanda di annullamento del contratto, rigettando quella attorea.

Parimenti, la Corte di merito confermava il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre poiché “Il preliminare aveva a oggetto il trasferimento della nuda proprietà dell’appartamento, sicché a seguito della morte, avvenuta prima dell’introduzione del giudizio, non poteva disporsi il trasferimento coattivo della proprietà del bene, in quanto in tal modo si sarebbe intervenuti sull’oggetto del contratto, modificando le volontà contrattuali espresse dalle parti.”

La promissaria acquirente proponeva ricorso innanzi alla Suprema Corte denunziando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2932 c.c.

Gli Ermellini, tuttavia, rigettavano il ricorso assumendo che la Corte di merito aveva deciso la controversia conformemente alla giurisprudenza di legittimità, cui il Collegio intendeva assicurare continuità. Ed infatti, i giudici di legittimità, pronunciandosi su una fattispecie analoga, avevano già statuito che il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non fosse suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti degli eredi del promittente venditore deceduto prima della stipula del definitivo, in quanto per gli eredi medesimi è venuta meno l’utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto (Cfr. Cass. Civ n. 15906/2016).