Con la pronuncia dello scorso giugno (n. 16625), in ordine alla questione concernente la responsabilità del condominio rispetto a danni occorsi ad una parte di proprietà esclusiva del singolo condòmino, gli Ermellini hanno statuito che lo stesso condominio risponde, nella qualità di custode, dei danni subiti dalle parti comuni dell’edificio condominiale, mentre non ha alcuna nessuna responsabilità per quanto concerne i danni alle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Vicenda
La questione sottoposta al vaglio della Suprema prende le mosse dalla domanda proposta da una società con la quale ha convenuto dinanzi al Tribunale il Condominio deducendo, preliminarmente, di essere proprietaria di un immobile, nel quale svolge attività commerciale (tipografia), compreso nel complesso condominiale e sottostante a un terrazzo di copertura di sua esclusiva proprietà.
Più precisamente, parte attrice lamentava che a causa d’infiltrazioni provenienti dal terrazzo, si erano verificati danni a locali e macchinari di sua proprietà, evidenziando come le suddette infiltrazioni fossero la conseguenza del deterioramento della guaina di copertura del terrazzo, aggravato dal fatto che su di essa confluiva anche lo scarico di una serie di tubature abusive provenienti da edifici confinanti.
Il Condominio contrastava le avverse domande chiedendone il rigetto.
A seguito di accertamento tecnico preventivo, il primo giudice, accoglieva solo in parte la domanda attore, condannando il Condominio al pagamento al 50% della somma rivendicata a titolo di ristoro.
L’ente condominiale soccombente proponeva, quindi, gravame avverso la sentenza del Tribunale e la società appellata, dal canto suo, spiegava appello incidentale in ordine al mancato riconoscimento di alcune voci di danno.
La Corte territoriale adita, accogliendo in toto l’impugnazione principale, negava la proprietà condominiale del terrazzo in questione, poiché lo stesso sovrastava unicamente il piano di esclusiva proprietà della società.
La sentenza di secondo grado escludeva, pertanto, ogni responsabilità in capo al Condominio per la mancata manutenzione del terrazzo, nonché per l’omessa vigilanza nei confronti dei condomini che avrebbero realizzato le tubature abusive che sversavano le acque sul terrazzo.
La società soccombente impugnava la decisione della Corte di Appello proponendo ricorso dinanzi alla Suprema Corte.
La decisione della Suprema Corte
Ai fini che qui interessano, è sufficiente analizzare il secondo motivo di censura svolto dalla società. Al riguardo, i giudici supremi hanno richiamato un consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui “la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).
L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene ‘serve’, in quanto superficie terminale del fabbricato. Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio condominiale (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla ‘presunzione’ di condominialità, su cui si sofferma la Corte d’Appello di Napoli e che è invece irrilevante ai fini dell’art. 1126 c.c.), l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione”.
Ebbene, a parere della Suprema Corte la Corte di Appello correttamente aveva escluso ogni tipo di responsabilità da parte del Condominio per l’omessa manutenzione della terrazza di proprietà della società, aggiungendo che la conclusione cui è pervenuta non sarebbe mutata in riferimento alle pluviali discendenti dalla terrazza stessa, posto che comunque, per oggettive caratteristiche strutturali, esse servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di quella parte dell’immobile, il che fa venir meno il presupposto per il riconoscimento di un obbligo di curarne la manutenzione in capo agli altri condomini.
La Cassazione ha altresì rilevato come la responsabilità del condominio non fosse riconducibile nell’ambito di applicazione dell’art. 2051 c.c.; segnatamente, gli ermellini hanno evidenziato come il singolo condomino non possa pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell’art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali, alcune addirittura estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell’edificio.
Ne discende quindi che il singolo condomino che subisca pregiudizio da impianti di scarico delle acque, riguardanti il servizio esclusivo di altro condomino o di un terzo, può agire individualmente in giudizio nei confronti di quest’ultimo al fine di ottenere la rimozione delle tubazioni dannose per la sua proprietà esclusiva, senza dover attendere l’intervento del condominio.
Sulla stregua delle argomentazioni innanzi rassegnate, la Suprema Corte rigettava il ricorso.