La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n 622 del 14/01/2019 ha affermato l’importante principio secondo cui: “Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità – anche prima della formale stipula del definitivo – costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto tale che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità”.
Il caso
Il caso posto al vaglio della Suprema Corte deriva dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Nello specifico, il promissario acquirente aveva contestato la condotta inadempiente della società promettente alienante la quale, non avendo fornito il certificato di abitabilità e il progetto approvato del frazionamento dell’immobile, aveva di fatto impedito la stipula del definitivo entro il termine pattuito. Pertanto, il promissario acquirente chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice con la condanna alla restituzione del doppio della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata sottoscrizione del contratto definitivo.
La società convenuta si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle pretese attoree, eccependo che era stato il promissario acquirente a rendersi inadempiente, poiché questi non aveva stipulato il contratto definitivo entro il termine concordato.
Il Giudice di primo grado, non avendo ravvisato nella specie una condotta inadempiente della convenuta, rigettava la domanda attorea; in particolare il Tribunale, evidenziava come nel contratto preliminare non prevedesse alcun obbligo di consegna dei documenti richiesti entro la data prevista per la stipula del rogito.
Parte attrice proponeva dunque appello avverso la decisione del giudice a quo; la Corte d’Appello riformava la decisione di primo grado dichiarando risolto il contratto preliminare di vendita, condannando la promittente venditrice alla restituzione della caparra.
Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la promittente venditrice con un unico motivo.
Il principio espresso dalla Suprema Corte
La Suprema Corte, nel richiamare un proprio orientamento consolidato, ha ribadito che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – è giustificato, sebbene anteriore all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.
In forza dei motivi innanzi esposti, la Corte di cassazione, con l’ordinanza in commento, ha rigettato il ricorso.