Cosa fare in caso di immobile “non comodamente divisibile”

Quando un immobile indivisibile ricade nella comunione ereditaria, l’art 720 c.c. prevede come extrema ratio la divisione giudiziale. Nello specifico,  L’articolo in esame dispone testualmente che: “Se nell’eredità vi sono immobili “non comodamente divisibili”, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto.”

In sintesi, la  summenzionata norma statuisce che

• se l’immobile è divisibile o frazionabile si procede alla divisione o al frazionamento;
• in caso contrario, si assegna per intero al coerede che ha diritto alla maggiore quota;
• oppure verrà assegnato a più coeredi che ne richiedono l’attribuzione congiunta;
• se nessuno dei condividenti richiede l’attribuzione si dispone la vendita.

Cosa si intende per immobile non comodamente divisibile

Il disposto normativo in oggetto, con l’espressione “non comodamente divisibili” fa riferimento a quei beni che per essere divisi richiederebbero soluzioni tecniche costose o la cui divisione ne comprometterebbe la funzionalità o il valore, tenendo conto anche della loro destinazione d’uso. La norma de qua, anche se si riferisce ai soli beni immobili, è applicabile altresì alle aziende, ai beni mobili e ai beni assolutamente indivisibili, poiché la divisione farebbe venire meno l’uso cui sono destinati.

Pertanto, nel momento in cui la divisione in natura non è realizzabile, senza recare un danno alla funzionalità o al loro valore economico dei beni, è preferibile sacrificare il diritto dei singoli eredi di ricevere una parte di tutti i beni ereditari, in proporzione alla propria quota ai sensi dell’art. 718 c.c.

Sul punto, è bene rammentare che L’art. 76 del decreto-legge n. 69/2013, convertito nella legge n. 98/2013 ha introdotto nel codice di procedura civile l’art. 791-bis, il quale dispone che le parti della comunione, anche ereditaria, se sono d’accordo e non sono sorte contestazioni sul diritto alla divisione, sulle quote o su questioni pregiudiziali alla stessa, possono chiedere al tribunale di nominare un notaio o avvocato, a cui affidare le operazioni di divisione e la procedura di divisione giudiziale.

Le pronunce della Cassazione nei casi di immobile non comodamente divisibile

In ordine a tale tematica, la Cassazione Civile con la recente sentenza n. 1596/2017 ha precisato che: “… è pur vero che, nell’esercizio del potere di attribuzione dell’immobile ritenuto non comodamente divisibile, il giudice non trova alcun limite nelle disposizioni dettate dall’art. 720 cod. civ., da cui gli deriva, al contrario, un potere discrezionale nella scelta del condividente cui assegnarlo, potere che trova il suo temperamento esclusivamente nell’obbligo di indicare i motivi in base ai quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all’uno piuttosto che all’altro degli aspiranti all’assegnazione”.

Al riguardo, giova altresì segnalare la sentenza n. 28230/2017, con cui gli Ermellini hanno ribadito il principio secondo cui: “in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso”.