In Italia oltre il 60% della popolazione vive in condominio e, nelle grandi città, tale coefficiente sale vertiginosamente toccando quota 80%, cosicché, la gran parte del contenzioso che si genera all’interno di queste piccole “comunità” rappresentata quasi la logica conseguenza della condivisione forzata e ininterrotta di alcuni spazi comuni, che, prima o poi, porta inevitabilmente alla rottura dei rapporti tra i condomini.

L’avvocato specializzato nel settore del diritto condominiale – materia particolarmente delicata e soggetta a una continua evoluzione giurisprudenziale – si occupa di tutte quelle questioni legate, soprattutto, ai rapporti tra i condomini o tra questi e gli amministratori di condominio.

Tuttavia, occorre sottolineare che con l’approvazione del Decreto del Fare (Decreto Legge n. 69/2013), il preliminare tentativo di risoluzione delle liti condominiali passa attraverso il procedimento di mediazione obbligatoria.

1) Ma che cos’è il diritto condominiale ⇓
2) Nomina avvocato condominio ⇓
3) Avvocato per la mediazione obbligatoria di condominio ⇓
4)Avvocato per l’amministratore di condominio ⇓
5) Ti serve subito un avvocato? ⇓

1) Ma che cos’è il diritto condominiale

Il diritto condominiale è quel ramo del diritto privato che regola i rapporti tra condomini, e tra questi e soggetti terzi, che si sviluppano all’interno della struttura condominiale.

Le norme che disciplinano tale settore sono presenti nel codice civile, precisamente nella parte dedicata alla comunione; pertanto, benché il codice civile non specifichi che cosa s’intenda per condominio, esso potrebbe essere definito proprio come una  specie di comunione, la cui particolarità rispetto alla generale disciplina della comunione risiede nel fatto che nel condominio coesistono beni di proprietà esclusiva accanto a beni di proprietà comune (come ad esempio l’ingresso, le scale, il cortile, il giardino, ecc.).

La legge n. 220/2012, che ha recentemente apportato una parziale riforma al diritto condominiale, costituisce un provvedimento normativo dalla portata storica, poiché arriva dopo circa 70 anni dall’entrata in vigore della principale disciplina della materia condominiale; il merito che deve essere riconosciuto alla nuova Legge è proprio quello di aver aggiornato il datato impianto normativo, ancora legato ai principi del Codice del 1942, facilitando così l’operato della giurisprudenza che, fino a quel momento, aveva svolto l’arduo compito di adattare le poche regole generali ad una copiosa casistica.

2) Nomina avvocato condominio

La nomina dell’avvocato di un condominio rientra nella sfera di competenza dell’amministratore, il quale non ha bisogno di alcun consenso dell’assemblea, e ciò in conformità con la ratio della recente riforma condominiale, che ha ampliato tanto i poteri, quanto le responsabilità, dello stesso amministratore.

Al riguardo, è bene richiamare una recente sentenza con la quale la Suprema Corte di Cassazione, confermando un suo costante orientamento, ha ribadito che per la nomina di un difensore l’amministratore di condominio può incaricare un avvocato di fiducia senza bisogno di alcuna autorizzazione, né preventiva, né successiva da parte dell’assemblea. (cfr. Cass. n. 8309/2015)

L’unico rimedio a tutela dei condomini che siano in disaccordo sulla scelta dell’amministratore è il c.d. “dissenso rispetto alle liti” di cui all’art. 1132 c.c.; tale forma di opposizione deve essere notificata all’amministratore entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione oppure può essere direttamente espressa nel verbale dell’ assemblea se il condomino che intende avvalersene vi ha partecipato.

Dunque, ove il condominio risulti soccombente in giudizio, il condomino dissenziente non sarà tenuto ad effettuare esborsi alla parte vittoriosa, e quelli eventualmente sostenuti dovranno essere rimborsati dai condomini consenzienti.

Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’esito della controversia sia stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente, che abbia tratto vantaggio della vittoria, sarà comunque tenuto a concorrere al pagamento delle spese del giudizio che non sia stato possibile ottenere dalla parte soccombente.

3) Avvocato per la mediazione obbligatoria di condominio

Come già accennato in precedenza, il decreto legge n. 69/2013 ha introdotto nuovamente nell’ordinamento italiano l’obbligo di mediazione in diverse materie, tra cui quella condominiale.

Ebbene, l’avvocato, dopo aver ricevuto l’incarico di assistere il condominio nel  procedimento di mediazione obbligatoria, dovrà previamente verificare che l’assemblea sia stata informata e che abbia deliberato sul punto, al fine di assolvere alla funzione di controllo della legalità, che viene attribuita all’avvocato nel procedimento di mediazione.

Agli incontri di mediazione possono partecipare i condomini personalmente e/o l’amministratore, previa delibera assembleare, da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, II co., c.c., con l’assistenza, appunto, di un legale di fiducia.

Rientrano nell’obbligo di mediazione tutte le controversie in materia di condominio comprese negli articoli da 1117 a 1139 c.c. nonché quelle previste nelle disposizioni di attuazione del succitato codice; a titolo di esempio:

• l’impugnazione delle delibere assembleari;
• la controversia relative all’approvazione di tabelle millesimali e loro revisione;
• la controversia in materia di disconoscimento di spese urgenti anticipate dal singolo condomino;
• la controversia in materia di diritto di accesso agli atti, esibizione dei documenti condominiali e attività di verifica in tutela dei titolari di diritti reali e di godimento;
• la controversia fra condominio e amministratore per responsabilità professionale;
• L’opposizione al decreto ingiuntivo effettuata del condomino moroso;
• La gestione dei rapporti con i fornitori rispetto all’esecuzione dei contratti e dei servizi affidati.

4) Avvocato per l’amministratore di condominio

L’avvocato potrebbe anche essere incaricato, personalmente, dall’amministratore nel caso in cui il condominio eserciti nei suoi confronti un’azione di responsabilità per la violazione degli obblighi gravanti sull’amministratore medesimo.

In tale ipotesi, atteso che l’avvocato ricopre il ruolo di difensore di fiducia dell’amministratore e non del condominio, al fine di evitare una qualsiasi situazione d’incompatibilità e/o conflitto d’interessi, il legale chiamato ad assistere l’amministratore convenuto non dovrà essere lo stesso che si è già occupato, in precedenza, della tutela degli interessi del condominio.

5) Ti serve subito un avvocato?

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