La crisi che stringe famiglie e imprese può spingere alla cautela nelle scelte di compravendita immobiliare, specie se riferite alle abitazioni principali. Se si decide di acquistare la casa da una società non costruttrice – ad esempio un appartamento intestato a una Srl di servizi o a un’attività commerciale – come si può essere tranquilli del proprio investimento? Quali tutele sono previste nel caso la società fallisca prima che si arrivi al rogito?

Timori comprensibili se si guarda ai dati sui crack delle imprese, che nel 2011 (+7,4% rispetto al 2010, fonte Cerved) hanno toccato il picco da quando nel 2006 è stata riformata la disciplina fallimentare. Bene quindi non affidarsi al “passaparola”, ma guardare a cosa dice la legge. La sicurezza parte dal preliminare, e in particolare dalla sua trascrizione (art.2645 bis del Codice civile). Che significa “perfezionare” il cosiddetto compromesso tramite scrittura privata autenticata o atto notarile pubblico, e quindi depositarlo presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Non si tratta di semplice “registrazione” (che è obbligatoria), ma di un passaggio ulteriore e facoltativo. Il consiglio è di valutare il rischio dell’operazione. La trascrizione è tanto più conveniente quanto maggiore è il tempo previsto tra preliminare e rogito; e quanto maggiore l’importo di caparra o acconto.

In generale, i modi per garantirsi da un fallimento della società venditrice sono due. O l’acquirente riesce a farsi rilasciare una fideiussione sulla scorta di quella prevista dal Dlgs 122/2005 per l’acquisto di case in costruzione (che però non è obbligatoria ed è difficile da ottenere); o sceglie la via della trascrizione, che però non dà garanzia immediata. Il curatore fallimentare potrebbe decidere, sì, di onorare il preliminare e quindi trasferire il bene e incassare la differenza tra quanto già versato (caparra, acconto) e il prezzo pattuito. Ma potrebbe anche decidere di scioglierlo: circostanza tanto più plausibile quanto maggiore è l’importo già pagato a titolo di acconto». In questo caso, con il preliminare trascritto, l’acquirente gode di un privilegio: diventa preferito agli altri creditori. Con una più alta possibilità di recuperare quanto già sborsato.

Ma se il preliminare riguarda «l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado» (art.72 della legge fallimentare), le tutele che derivano dalla trascrizione sono invece “complete”. «Se il contratto è stato infatti concluso al giusto prezzo il curatore non è autorizzato a scioglierlo. Né può chiederne l’azione revocatoria», che rende inefficaci gli atti di vendita compiuti dal fallito nel periodo anteriore alla dichiarazione di fallimento (art.67). Naturalmente, gli effetti della trascrizione non dovranno essere cessati: quel che avviene se non si arriva al rogito entro un anno dal termine indicato nel preliminare per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla data di trascrizione del preliminare.

Trascrivere il preliminare mette dunque al riparo da eventuali “imprevisti”.