TUTELA DEL PATRIMONO

Divisione degli immobili in comproprietà

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Il nostro Studio Legale, trattando negli anni complesse questioni attinenti al diritto immobiliare, ha consolidato notevole esperienza nelle pratiche di divisione delle proprietà possedute in comunione da più soggetti.

È il caso della successione ereditaria che abbia fatto pervenire a più eredi una quota di proprietà di un medesimo bene, o della comunione originata da un matrimonio tra coniugi che abbiano acquistato un bene in costanza di matrimonio e che hanno ora l’esigenza di dividerlo; o dell’acquisto di un bene fatto a qualunque titolo da più soggetti che ora non hanno più interesse a mantenerlo in comproprietà.

Allo scioglimento della comunione si può giungere in vari modi: uno è quello in cui uno dei contitolari acquista le quote degli altri contitolari, diventando unico titolare del bene; l’altro mezzo è la divisione delle proprietà o beni.

L’atto di divisione è uno strumento giuridico mediante il quale avviene la cessazione dello stato di comunione esistente tra più soggetti in relazione a un determinato bene immobile. Con la divisione si stabilisce quindi l’attribuzione a ciascuno dei soggetti della proprietà esclusiva di una parte del bene comune.

Se pensiamo ad esempio ad un immobile, l’atto di divisione consiste nel passaggio dalla titolarità comune a più soggetti, all’attribuzione per ogni soggetto di una parte ben definita dell’immobile stesso, secondo la quota a lui spettante.

Spesso capita che il fabbricato (ad esempio una corte o un edificio su vari piani) sia di dimensioni tali da poter essere diviso in più unità immobiliari. Nelle divisioni di immobili non è raro, però, che la conformazione del fabbricato impedisca una suddivisione corrispondente in modo preciso alle quote spettanti a ciascun soggetto.

In questa situazione individuare superfici di uguale dimensione sulle planimetrie è un’operazione non agevole. Quindi occorre ragionare sulla struttura dell’immobile e trovare soluzioni tecnicamente più appropriate, anche se squilibrate. In questo caso è probabile che siano attribuiti ad uno o più condividenti beni per un valore complessivo eccedente quello a loro spettante. A questo punto la divisione, per parte eccedente la quota di diritto, sarà considerata una vendita. Le parti che acquisiscono porzioni di fabbricato maggiori rispetto a quelle a loro spettanti compreranno di fatto quelle porzioni in più.

Il nostro Studio fornisce consulenza e assiste il cliente nella fase delle trattative per raggiungere un accordo sullo scioglimento della comunione, consigliandolo e partecipando all’attività di confronto con il notaio per la redazione dell’atto di divisione.

Non occorre dimenticare che nella divisione di immobili l’Avvocato è l’unica figura professionale che possa interamente assistere il cliente sino al raggiungimento del risultato finale.

La divisione delle proprietà infatti può essere raggiunta in due modi: il primo è quello delle c.d. divisioni “amichevoli” o contrattuali, che si concludono cioè con un accordo tra le parti racchiuso in un contratto ; il secondo è quello delle divisioni “giudiziali”, e quindi “non amichevoli”, che si concludono con una sentenza del Tribunale che pone fine alla comunione.

L’Avvocato quindi, avendo competenze specifiche sulla materia, può assistere i propri clienti sia in una divisione amichevole, favorendo la mediazione tra le parti per giungere alla ripartizione bonaria del bene oggetto di comunione; ma è anche l’unico che può rappresentare in giudizio i propri clienti qualora l’altro soggetto con cui è in essere la comunione non sia disposto ad addivenire ad un accordo.

Ogni volta che avrai anche solo un dubbio relativo allo scioglimento della comunione su un bene, contatta quindi il nostro Studio. Scegli la sede a Te più vicina: Bologna, Lecce o Roma. Ci spiegherai la Tua vicenda e ti suggeriremo le varie alternative da adottare in relazione al caso concreto.

Sciogliere una comunione è un tuo diritto. Noi Ti aiuteremo a farlo valere!

 

FAQ

1.Che differenza c’è tra una divisione amichevole o contrattuale, ed una divisione giudiziale?

La differenza tra i diversi tipi di divisione delle proprietà non risiede nello strumento tramite il quale si ottiene la divisione (contratto o sentenza), bensì nella possibilità di derogare alle norme previste dalla legge in tema di divisione.

Ad esempio con una divisione amichevole si può prevedere che ad uno dei proprietari venga assegnata la nuda proprietà del bene, e all’altro l’usufrutto del medesimo bene. Giudizialmente invece ciò non sarebbe possibile, essendo unicamente previsto che la divisione si effettui assegnando ad ogni contitolare una parte del bene (senza procedere ad una modifica dei propri diritti reali sul bene).

Ed ancora amichevolmente si potrebbe giungere ad una divisione delle proprietà che assegni a un titolare tutti i beni immobili e all’altro tutti i beni mobili, mentre le norme sulla divisione prevedono che ad ogni contitolare vada una parte sia dei beni mobili che di quelli immobili.

Quindi nell’ipotesi di divisioni giudiziali, la disciplina dettata dalla legge sullo “scioglimento della comunione” non è derogabile, contrariamente a quanto avviene amichevolmente.

2.Chi può chiedere la divisione giudiziale e chi deve partecipare al giudizio?

Ciascun comproprietario, qualsiasi sia la sua quota sul bene, può in qualsiasi momento rivolgersi al Tribunale per ottenere lo scioglimento della comunione.

A partire dal 20 settembre 2013, però, prima di avviare una causa relativa ad una divisione è necessario dar corso a un procedimento di mediazione innanzi a un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia, con l’assistenza di un avvocato. Se la mediazione non viene esperita e la causa viene avviata ugualmente, entro la prima udienza il Giudice può rilevare la “non procedibilità” della causa giudiziale. La “non procedibilità” può essere fatta valere anche dalla controparte (ossia dal c.d. “convenuto”), sia pure entro un preciso termine di decadenza.

Se la mediazione non riesce, la richiesta di divisione giudiziale può essere fatta in qualunque momento, non essendo previsto alcun limite temporale.

Il giudizio di divisione deve essere promosso nei confronti di tutti i comproprietari. Devono inoltre necessariamente partecipare al giudizio i creditori che abbiano garanzie sul bene oggetto di comunione (come ad esempio, un’ipoteca iscritta su un immobile) e coloro che abbiano diritti sul bene (come, ad esempio, l’inquilino che abbia in corso un contratto di locazione ultranovennale su un bene immobile oggetto di divisione).

3.Può il creditore di uno dei comproprietari di un immobile, mettere in vendita l’intero bene, salvo poi liquidare gli altri proprietari non debitori in proporzione al ricavato?

Non è esatto affermare che il creditore possa direttamente e immediatamente mettere in vendita un intero immobile di proprietà di più soggetti, quando solo uno di questi è debitore, e poi liquidare gli altri comproprietari non debitori.

Nel caso di beni in comunione tra più soggetti, se uno solo di questi è debitore, bisogna rispettare un procedimento di esecuzione forzata particolarmente complesso. Tale procedura, in prima battuta, tende ad agevolare la divisione dell’immobile su accordo fra i vari comproprietari.

Naturalmente, si deve trattare di ipotesi in cui la divisione dell’immobile deve essere possibile (si pensi a un terreno che può essere frazionato in più parti o a una villetta dalla quale possono essere ricavate più unità abitative autonome e distinte, ciascuna per ogni comproprietario).

Nell’ipotesi in cui la divisione non sia possibile o, comunque, in caso di mancato accordo sulla divisione tra creditore pignorante, debitore e altri comproprietari, il giudice può anche autorizzare la vendita della sola quota immaginaria del debitore, se ritiene probabile di realizzare un prezzo “pari o superiore al valore della stessa”. Il valore dell’immobile viene determinato da una perizia nel corso del procedimento di espropriazione.

Questa procedura può svolgersi solo davanti al giudice dell’esecuzione.

È agevole intuire che, se la quota non è rilevante, pochi soggetti sono disposti ad acquistarla. Se la vendita della quota non va in porto, il processo di espropriazione si estingue e la quota rimane al debitore.