Tutela del patrimonio

Come tutelare la casa e le proprietà immobiliari. Diritti reali e condominio.

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Dal 1923 ci occupiamo di tutela degli immobili, patrimoni, proprietà privata, diritto condominiale.

Se qualcuno turba il tuo diritto di proprietà o se devi effettuare una operazione immobiliare, sappi che è opportuno analizzare preventivamente molteplici aspetti: dalle verifiche sulla proprietà alla libertà dell’immobile da vincoli e ipoteche, dalla regolarità urbanistica all’analisi degli aspetti fiscali o possibilità di godere di eventuali agevolazioni. Ognuno di questi aspetti, di per sé, può essere determinante nella bontà o meno nella tutela dei diritti o nella bontà di un’operazione immobiliare. La congiuntura economica degli ultimi anni impone, inoltre, l’attenta valutazione di ogni aspetto, al fine di tutelare in maniera il più completa possibile la proprietà o l’investimento che si intende intraprendere.

Gli Avvocati del nostro Studio Legale sono in grado di fornire consulenza altamente specializzata per le esigenze dei clienti che sono così seguiti, passo dopo passo, nelle operazioni di acquisto, vendita, sviluppo, valorizzazione  e tutela delle proprietà immobiliari.

Lo Studio Legale fornisce assistenza anche nelle problematiche connesse al diritto immobiliare (come ad esempio l’acquisto del diritto di proprietà per usucapione o la costituzione di servitù coattive o volontarie), nonché connesse al diritto condominiale per la tutela delle parti comuni, con azioni sia ordinarie che cautelari d’urgenza per vizi di costruzione, per la tutela contro molestie e turbative derivanti da immissioni di fumo, rumori, esalazioni e scuotimenti, nonché per le problematiche connesse a contratti di appalto, subappalto e fornitura per la realizzazione o ristrutturazione di beni immobiliari e parti di questi.

Se hai un qualsiasi dubbio o esigenza relativo ad un immobile, contatta lo Studio Legale Lazzari che si occupa da anni di proprietà immobiliare, di assistenza ai condomini, ecc. Scegli la sede a te più vicina: Bologna, Lecce o Roma. Ci spiegherai la tua vicenda e ti suggeriremo il percorso più semplice per raggiungere il risultato sperato. Solo successivamente, se ci saranno i presupposti e deciderai di affidarci l’incarico, ci farai avere i documenti necessari per uno studio dettagliato del caso.

Il tuo patrimonio merita di essere tutelato. Farsi affiancare da uno Studio Legale che opera nel settore dal 1923 è la sola scelta giusta! Contatta i nostri Studi.

FAQ

1. Quali sono le azioni che la legge mi consente per difendere la “Proprietà Immobiliare”?

Il proprietario, nell’esercitare il suo diritto, può essere ostacolato dalle turbative di un terzo. Quando si verifica tale ipotesi, la legge prevede una serie di azioni dirette a tutelare i suoi diritti.

1) Azione di rivendicazione

È l’azione con cui il proprietario rivendica la cosa propria da chiunque la possiede o la detiene senza titolo.

Il fondamento di tale azione, risiede nel “diritto di seguito” che è insito nel diritto di proprietà e che consente al proprietario di inseguire il bene presso chiunque, per riottenerlo.

L’azione di rivendica, pertanto, non mira soltanto ad “accertare”la titolarità del diritto di proprietà, ma anche a fa “recuperare” al proprietario il bene.

Legittimato attivamente alla rivendica è il proprietario.

Perché l’azione abbia effetto favorevole, l’attore deve provare il suo diritto di proprietà, e per farlo non è sufficiente esibire un titolo d’acquisto, ma è necessario dimostrare che il dante causa aveva a sua volta un valido diritto, e così via, risalendo di proprietario in proprietario fino a giungere al primo titolo d’acquisto, che sarà di regola originario (l’usucapione è il più frequente); è un tipico esempio di “probatio diabolica”.

Legittimato passivamente è invece chi possiede o detiene la cosa abusivamente.

2) Azione negatoria

È l’azione con cui il proprietario tende a far dichiarare l’inesistenza dei diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio, o a far cessare le turbative o le molestie che altri arrechi al suo diritto.

Presupposto dell’azione negatoria è, pertanto, l’affermazione, da parte di un terzo, di un “diritto reale limitato” sul bene, ovvero le “molestie o turbative di fatto” arrecate da un terzo.

L’attore dovrà semplicemente dimostrare il proprio diritto di proprietà; spetta al convenuto l’onere di provare la validità della sua pretesa.

Vengono poi in considerazione altre due azioni di minore importanza che mirano esclusivamente alla tutela della proprietà fondiaria. Si tratta delle cosiddette “azioni di confine. Due sono i casi in cui normalmente le suddette azioni sono proposte: in uno il “giudice” è chiamato ad apporre precisamente il limite che separa due fondi, perché sussiste incertezza anche tra le” parti”; nell’altro esiste una zona dai limiti definiti, ma è controverso a quale dei fondi appartenga.

Tali azioni sono

3) Azione di regolamento dei confini

È “l’azione mediante la quale il proprietario di un fondo chiede che sia stabilito giudizialmente il confine con il fondo limitrofo, allorché esso sia incerto”. Presupposto di essa è pertanto l’incertezza dei confini.

Per quanto riguarda le dimostrazioni da effettuare, ogni mezzo di prova è ammesso. Se nessuna delle parti riesce a dimostrare il fondamento della propria pretesa, il giudice dovrà apporre i limiti servendosi delle mappe catastali.

4) Azione di apposizione di termini

È “l’azione con cui ciascuno dei proprietari limitrofi può chiedere, quando sia certo obiettivamente il confine dei fondi, che siano apposti o ripristinati, a spese comuni, i segni materiali e tangibili di tale confine”, che precedentemente mancavano o erano divenuti irriconoscibili.

Tale azione, dunque, presuppone acquisita la certezza sulla linea di demarcazione fra i due fondi.

2. Quando c’è bisogno di un avvocato che si occupi di “diritto immobiliare”?

Il “diritto immobiliare”concerne lo sfruttamento e la tutela della proprietà immobiliare, sia sotto il profilo del pieno godimento del bene (permessi di costruire, contratti di appalto, tutela da molestie di fatto e di diritto) sia sotto quello della sua libera disponibilità (compravendita del bene, usufrutto o altri diritti reali minori, locazione e simili diritti di godimento). Il diritto immobiliare, inoltre, riguarda la valorizzazione dell’immobile come cespite aziendale, la sua idoneità ad essere prestato in garanzia tramite strumenti appositi (ipoteca), oltre ovviamente alle problematiche, anche fiscali, relative alla gestione ordinaria e straordinaria del bene.

Quando si compiono operazioni che hanno ad oggetto un immobile, è bene quindi consultarsi con un avvocato che si occupi di diritto immobiliare, ed eventualmente intraprendere un percorso volto alla eliminazione di problemi esistenti, o a fare in modo che non se ne verifichino in seguito.

3. Come faccio ad acquistare la proprietà di un bene per usucapione?

L’usucapione è un modo per diventare proprietari di un bene senza bisogno di un contratto, di un testamento e, addirittura, senza bisogno di un accordo con il legittimo proprietario del bene.

Si può diventare titolari di un bene altrui, anche se si è consapevoli che il bene è di proprietà di un altro soggetto, purché:

– si sia posseduto (cioè lo si abbia utilizzato o comunque se ne sia usufruito in qualche modo) per un periodo di tempo predeterminato (20 o 10 anni a seconda dei casi di cui si dirà più avanti);

– e ci si sia comportati, durante questo periodo, come se si fosse i veri proprietari, cioè alla luce del sole e davanti a tutta la collettività (pertanto non potrà ad esempio usucapire un casolare il barbone che di notte vi acceda di nascosto, senza farsi vedere da nessuno).

L’acquisto del possesso da parte del possessore non deve essere avvenuto in modo violento o clandestino (per esempio, con un’appropriazione indebita, con la creazione di recinti per evitare al proprietario di riprendersi la sua proprietà, ecc.), altrimenti l’usucapione non inizia a decorrere (o inizia a decorrere dal momento in cui è cessata la situazione di violenza o di clandestinità).

Dall’altro lato, il proprietario effettivo del bene deve essersi disinteressato completamente di questa situazione, lasciando (in modo consapevole o inconsapevole) che l’immobile venisse utilizzato dall’altro soggetto. È il caso, per esempio, di chi, partendo per l’estero, vi stia per molti anni senza andare più a curare il campo o di chi consenta che il vicino di casa utilizzi una strada privata per il passaggio dei propri mezzi (servitù di passaggio).

L’usucapione ha lo scopo di conferire certezza ai rapporti giuridici attraverso la preferenza accordata a chi, pur non essendo proprietario di un bene, si cura di esso traendone i relativi benefici (spesso con riflessi positivi anche sulla collettività), rispetto a chi, ancorché proprietario, trascura di servirsene. In altre parole, l’ordinamento preferisce che i beni immobili siano dati in proprietà a chi se ne prende cura che a chi, sebbene risulti dalle carte come legittimo proprietario, di fatto non se ne interessa.

Si diceva che, per aversi usucapione, è necessario che questa situazione di possesso perduri per un termine predeterminato:

– 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene.

– 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;

– 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;

– 10 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.).

– 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà.

– 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.);

– 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne era proprietario.

Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto, cioè non deve subire interruzioni superiori a un anno. Infatti, se per esempio il proprietario legittimo si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe. Ciò però non esclude che tale termine possa decorrere nuovamente da capo se il titolare dell’immobile torni a disinteressarsi dell’immobile.

Non tutti i beni possono essere usucapiti: non lo sono, per esempio, i beni demaniali e del patrimonio dello Stato o di altri Enti territoriali (v. il Comune). Per esempio, non si può usucapire lo spazio di un parcheggio pubblico solo perché lo si è recintato e si è sempre parcheggiato in quel posto, con divieto a qualsiasi altra persona di utilizzarlo.

Affinché il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento, è necessario che intervenga una sentenza del Tribunale, che dichiari che si è compiuto l’usucapione. Pertanto, bisognerà iniziare una vera e propria causa e provare l’esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo). La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere proprio la sentenza, risparmiando comunque le spese notarili. E’ possibile anche attraverso un accordo in mediazione, ma allo stato vi sono orientamenti contrastanti.

La prova da fornire davanti al giudice può essere data in qualsiasi modo: quindi è molto facile, in questi casi, ricorrere ai testimoni.

IN PRATICA

Con il possesso pacifico e ripetuto nel tempo, senza interruzioni superiori a un anno, chiunque può diventare proprietario di un bene mobile o immobile altrui. È tuttavia necessario ottenere una sentenza che dichiari l’intervenuta usucapione. Bisogna perciò (tramite il proprio avvocato) procurarsi le prove di quanto si vuole dimostrare. Si consiglia, per esempio, di conservare la documentazione inerente a spese sostenute per lavori effettuati sul bene, eventuali scambi di lettere con il proprietario effettivo del bene. La prova principale, tuttavia, resta quella fornita dai testimoni, che dichiarino davanti al giudice di aver visto il possessore servirsi del bene e comportarsi come se fosse il proprietario (per esempio: costruendo dei recinti, facendo opere di bonifica di un terreno, coltivando la terra, raccogliendone i frutti, provvedendo ad opere di ristrutturazione, ecc.).

È possibile evitare l’usucapione notificando al possessore, prima che maturi il termine dei 20/10 anni, un atto di citazione o quanto meno un atto di costituzione in mora.

4. Qual è il criterio di ripartizione delle spese condominiali?

Il codice civile dispone che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Inoltre: il diritto di ciascun condomino sulle cose di uso comune è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti.

5. Quale funzione esplica il Regolamento del condominio?

Il regolamento di condominio disciplina la vita condominiale: in esso sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.

Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.

Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.

Il regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due, possono trovare applicazione le disposizioni sulla comunione.

6. Possono essere vincolanti le clausole redatte con il consenso del precedente proprietario dell’immobile?

Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.

Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999).

7. Quale disciplina deve applicarsi alle spese sostenute da un partecipante al condominio minimo?

In primis si deve osservare che si avrà condominio minimo quando l’entità condominiale è composta solamente da due condomini. Nel caso di spese, sostenute solamente da un condomino, troverà applicazione la normativa del codice civile secondo cui “le spese sostenute da un solo condomino saranno rimborsabili solamente se rivestono la qualifica dell’urgenza ed inderogabilità”.

Per le altre spese trova applicazione il criterio maggioritario e, in caso di mancato raggiungimento dei quorum richiesti, l’unico strumento è il ricorso all’Autorità Giudiziaria.