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Diritto di prelazione su immobili

Pubblicato il 23 ottobre, 2018 | Ambito: PATRIMONIO

Prelazione legale significato

Diritto di prelazione

Il diritto di prelazione indica, semplicemente, che il bene non potrà essere venduto.

Nell’ambito del mercato immobiliare capita spesso che un determinato immobile sia gravato da prelazione: tale termine indica, semplicemente, che il bene non potrà essere venduto, in piena libertà, a chiunque, in quanto alcuni soggetti beneficiano di una sorta di “precedenza” rispetto ad altri. Essa può essere definita come il diritto che attribuisce al suo titolare (c.d. prelazionario) una posizione di preferenza rispetto ad altri, a parità di condizioni, ai fini della definizione di un determinato negozio giuridico.

La prelazione attribuisce un diritto e non un obbligo: vale a dire che il proprietario del bene (c.d. concedente) non è obbligato a vendere, potendo invece liberamente decidere se alienarlo o meno; qualora, però, si determinasse per il trasferimento del bene, egli dovrà rispettare la precedenza vantata dai titolari del diritto di prelazione, ai quali dovrà formulare la prima proposta di cessione, fatta a parità di condizioni, ossia verrà indicato il medesimo prezzo tanto per i titolari della prelazione, quanto per i terzi che non godono di alcuna precedenza. Vi possono essere, tuttavia, anche dei casi in cui i titolari della prelazione fruiscano di condizioni migliori, potendo beneficiare, ad esempio, di uno sconto sul prezzo di vendita.

Dal canto suo, il prelazionario non è obbligato ad accettare la proposta di vendita, potendo inoltre rinunciare, in qualsiasi momento, al suo diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione trova il suo fondamento:

  • nella volontà delle parti: ossia viene concordato contrattualmente;
  • nella legge: nei casi in cui è previsto espressamente da una disposizione

Nel primo caso, le parti stipulano il c.d. patto di prelazione, cioè un accordo con cui s’impegnano a preferire il titolare della prelazione rispetto ad altri soggetti, ove decidessero di trasferire un determinato bene.

Il concedente che trasgredisce l’impegno assunto sarà tenuto al solo risarcimento dei danni in favore del prelazionario, in quanto la prelazione volontaria, avendo  un’efficacia meramente obbligatoria, non può essere opposta nei confronti dei terzi; pertanto, il terzo che abbia acquistato inconsapevolmente il bene gravato da prelazione volontaria non sarà tenuto alla restituzione del medesimo, restando il suo acquisto pienamente valido ed efficace.

Diversamente, la prelazione legale è assistita da efficacia reale e, pertanto, risulta opponibile ai terzi; cosicché, nell’ipotesi in cui sia violato il diritto di prelazione, il prelazionario potrà agire in retratto (o riscatto) nei confronti del terzo acquirente, il quale sarà tenuto alla restituzione del bene in suo favore.

I principali casi di prelazione legale, diffusamente trattati nei successivi paragrafi, sono costituiti dal:

  • diritto di prelazione su immobili ad uso abitativo
  • diritto di prelazione su immobili ereditari
  • diritto di prelazione agraria
  • diritto di prelazione su immobili commerciali

Diritto di prelazione su immobili ad uso abitativo

In materia di locazioni, la legge n 431 del 1998, stabilisce che, a determinate condizioni, se il proprietario di un immobile adibito a uso abitativo concesso in locazione decida poi di venderlo, il conduttore abbia il diritto di prelazione sull’acquisto di tale immobile; l’affittuario, quindi, dovrà essere preferito, a parità di condizioni di vendita, rispetto ad altri soggetti anch’essi interessati a diventare i nuovi proprietari dell’appartamento.

Nel contratto di locazione non può essere inserita (e se presente deve considerarsi nulla) una clausola che prevede la preventiva rinuncia del conduttore al diritto di prelazione; parimenti, non ha effetto la clausola che preveda l’automatica risoluzione del contratto di affitto nel caso in cui il proprietario decida di vendere l’immobile.

Tuttavia, è sempre possibile che il conduttore rinunci al diritto di prelazione una volta che sia venuto in essere, il che può essere anche messo per iscritto una volta verificatisi i presupposti per l’esercizio dello stesso, ma non prima.

In particolare, all’inquilino spetta il diritto di prelazione sull’immobile in affitto se ricorrono i seguenti presupposti:

  1. il locatore, alla prima scadenza, nega il rinnovo del contratto in quanto intende vendere il proprio l’immobile
  2. il locatore non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti.

Pertanto, in presenza delle suddette condizioni, il proprietario, prima di vendere a terzi, deve preventivamente comunicare al conduttore la sua intenzione di alienare l’unità immobiliare.

Di contro, non verrà riconosciuta alcuna prelazione se la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale, o se il proprietario ha altri immobili ad uso abitativo. Tuttavia, anche in quest’ultime ipotesi, il legislatore ha stabilito che il locatore  ha comunque la pienà facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile.

Occorre, nondimeno, evidenziare che il diritto oggetto di trattazione conosce una serie di eccezioni, nello specifico:

  • se il locatore è un coerede ed intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare, il diritto di prelazione spetta ai coeredi
  • nel caso in cui la vendita sia destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado, al conduttore non spetta alcun diritto e, di conseguenza, il proprietario dell’immobile non è tenuto a comunicargli per iscritto l’intento di vendere.
  • Nell’ipotesi di atti di trasferimento diversi dalla vendita (es. permuta);
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi, dopo la prima scadenza contrattuale;
  • per le donazioni e gli altri atti di trasferimento dell’immobile a titolo gratuito;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio esecuzione forzata o espropriazione per pubblica utilità);
  • allorché l’immobile costituisca oggetto di conferimento apportato in una società;
  • se il proprietario intende alienare l’intero edificio in cui l’unità locata sia parte integrante, salvo che il conduttore riesca a dimostrare che il locatore ha simulato una vendita in blocco, proprio allo scopo di aggirare il suo diritto di prelazione.

Nei casi in cui il conduttore abbia, invece, diritto di prelazione sull’immobile, il locatore, come detto, è obbligato a dargli comunicazione scritta della sua intenzione di vendere il bene.

Tale informazione deve avvenire attraverso un atto notificato mediante l’ufficiale giudiziario, con l’indicazione del corrispettivo e delle condizioni di compravendita. Il locatore è tenuto a invitare il conduttore (o i conduttori) a esercitare o meno la prelazione. Dall’altro lato, l’inquilino dovrà comunicare se intende acquistare o meno entro il termine di sessanta giorni da quello in cui ha ricevuto la comunicazione, mediante atto da notificare, questa volta al locatore, sempre per il tramite dell’ufficiale giudiziario.

Laddove l’inquilino decida di esercitare il proprio diritto di prelazione, dovrà provvedere (contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o preliminare) a versare il prezzo di acquisto entro trenta giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello in cui gli sia stata notificata la comunicazione del proprietario.

Il locatore che non rispetti la posizione di preferenza dell’inquilino o che comunichi un prezzo di vendita superiore a quello invece concordato con un terzo interessato all’acquisto, commette un illecito che legittima il conduttore a esperire un’azione risarcitoria nei suoi confronti. In ogni caso, l’affittuario che non ha potuto esercitare la prelazione ha il diritto di riscattare la casa nei confronti dell’acquirente entro il termine di decadenza di 6 mesi dalla trascrizione del contratto di acquisto. Resta fermo il diritto del terzo di rivalersi, in seguito, contro il venditore che non ha rispettato la prelazione.

Il conduttore normalmente formula la richiesta di riscatto con atto di citazione in giudizio nei confronti dell’acquirente, ma può farlo anche con una dichiarazione scritta recapitata a all’alienante. In caso di successivi acquirenti dell’immobile la richiesta è fatta nei confronti dell’ultimo avente causa.

Una volta esercitato il riscatto, il conduttore dovrà pagare al terzo acquirente il prezzo indicato nel contratto di vendita concluso con il locatore entro il termine di 3 mesi.

 Diritto di prelazione su immobili ereditati

Il diritto di prelazione nella comunione ereditaria, sorta a seguito della morte del de cuius, è disciplinato dall’art. 732 c.c., secondo cui il coerede, qualora abbia intenzione di alienare la sua quota di eredità, o una parte, a un soggetto estraneo alla comunione medesima, deve preliminarmente notificare agli altri coeredi la proposta di vendita, indicandone il prezzo.

Lo scopo del legislatore era di garantire che i beni rientranti in una massa ereditaria continuassero a restare nell’ambito familiare, limitando così l’ingresso di soggetti estranei nella comunione.

Tuttavia, è possibile che i coeredi rinuncino al diritto di prelazione prima, o anche dopo, la notifica della proposta di vendita.

Il diritto di prelazione esiste soltanto se il coerede intende vendere la propria quota o una porzione di essa, per converso, non opera quando la vendita abbia ad oggetto un singolo bene, come ad esempio un immobile, anche se assoggettato in parte alla comunione ereditaria e in parte a quella ordinaria, atteso che ciò non comporterebbe il subentro di un terzo estraneo nella comunione ereditaria ove questi acquistasse il bene.

Sul punto, a conferma di quanto poc’anzi illustrato, deve richiamarsi una recente sentenza della Suprema Corte, la quale ha stabilito che se uno solo dei coeredi vende un singolo bene, facente parte di una comunione ereditaria, non può essere esercitato dai coeredi il diritto di prelazione ereditaria, previsto dall’art. 732 cc, essendo questo contemplato dalla legge quando l’alienazione effettuata da uno o più dei coeredi riguardi una o più quote ereditarie, e non un bene determinato, in quanto in questa ipotesi non si verifica il subingresso di un estraneo nella comunione ereditaria, che l’istituto del retratto successorio tende ad impedire. (Cfr. Cass. Civ, 4.1.2018, n. 76).

La prelazione ereditaria è esercitabile fin quando la comunione sia in vigore, cioè finché non si sia provveduto alla divisione dei beni rientranti nell’asse ereditario.

Occorre specificare, altresì, che il diritto in esame fa riferimento ai soli negozi che trasferiscono diritti dietro il pagamento di un corrispettivo, vale a dire a titolo oneroso; ciò implica, di conseguenza, che la donazione resta esclusa dalle vicende della prelazione ereditaria.

L’art. 732 c.c., dopo aver posto in capo al coerede l’onere di notificare agli altri condividenti la proposta di vendita della sua quota ereditaria, prevede, in mancanza di tale adempimento, l’ulteriore facoltà dei coeredi prelazionari di esercitare il diritto di riscatto (o retratto successorio) nei confronti dell’acquirente o dei suoi aventi causa.

In altre parole, l’esercizio del diritto di riscatto implica il subentro del coerede, a cui è stata negata la prelazione sulla quota di eredità venduta, nella posizione del terzo acquirente, e ciò con efficacia retroattiva a partire dalla data di definizione della compravendita; dunque, il coerede che esercita il retratto successorio è considerato diretto acquirente rispetto al coerede che ha ceduto la propria quota o parte di essa, quindi le eventuali cessioni della medesima porzione di eredità perdono efficacia ex lege indipendentemente dalla trascrizione del primo atto d’acquisto ovvero della trascrizione degli atti dispositivi successivi.

L’esercizio del retratto successorio è soggetto al termine di prescrizione decennale, decorrente dalla data in cui si è concluso il contratto a titolo oneroso, purché sussista ancora lo stato di comunione ereditaria.

Diritto di prelazione su immobili confinanti

Il proprietario di un’abitazione situata all’interno di un edificio condominiale non ha il diritto di prelazione qualora il vicino di casa intenda vendere il proprio immobile, sia che si tratti dell’appartamento posto sullo stesso piano, che al piano superiore o a  quello inferiore.

Invero, come già evidenziato nei precedenti paragrafi, l’ordinamento prevede specifici casi di prelazione legale, omettendo di contemplare tuttavia l’ipotesi in esame.

Sennonché, naturalmente, nulla toglie che un eventuale diritto di prelazione possa essere inserito in un contratto (patto di prelazione) stipulato tra i proprietari di immobili che confinano.

Rientra invece nell’ambito delle prelazioni legali la c.d. prelazione agraria, che consiste nel diritto di essere preferiti, a parità di condizioni, ad altri compratori per l’acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decida di venderlo.

Anzitutto, tale diritto è riconosciuto in favore del coltivatore diretto che da almeno due anni conduce in affitto il terreno oggetto di vendita.

Parimenti, questo diritto potrà essere esercitato anche dalla società agricola, purché almeno la metà dei suoi soci abbia la qualifica di coltivatore diretto.

Qualora invece il terreno non sia affittato ad alcun coltivatore, la prelazione sarà esercitata dai coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti.

Ne discende, pertanto che la prelazione agraria non spetti a chiunque, a vario titolo, abbia la disponibilità, di terreni agricoli, bensì soltanto a coloro che li coltivano in maniera diretta e abituale.

In concreto, al fine di esercitare il diritto di prelazione, il proprietario confinante dovrà dimostrare di possedere tutti i requisiti previsti dall’art. 8 della legge n. 590 del 1965, ovvero:

  • la qualifica di coltivatore diretto;
  • il possesso della forza lavorativa adeguata;
  • la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà;
  • non aver venduto fondi rustici di proprietà nel biennio precedente l’esercizio della prelazione.

Segnatamente, ove il proprietario abbia intenzione di trasferire il proprio terreno, dovrà dapprima notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all’affittuario o ai coltivatori confinanti. Alla notifica dovrà essere allegato il contratto preliminare di vendita con il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre eventuali condizioni stabilite per la cessione.

A questo punto il destinatario della proposta di vendita ha trenta giorni di tempo per esercitare la prelazione agraria e, nel caso in cui decida di accettare, è tenuto a pagare il prezzo entro tre mesi.

Contrariamente, in mancanza di notifica, o qualora il prezzo indicato sia superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione nei registri immobiliari. Il riscatto costituisce infatti il rimedio tipico previsto per l’ipotesi di violazione della normativa sulla prelazione.

Decorsi i termini senza che sia stata comunicata l’intenzione di esercitare la prelazione, il terreno può essere liberamente venduto (ovviamente alle condizioni indicate nel preliminare di vendita).

È inoltre importante evidenziare che il diritto di prelazione agraria è escluso dal legislatore nei casi in cui il terreno si ubicato in zona edificabile e anche quando lo stesso sia oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, naturalmente, di donazione. Ciò in quanto la  prelazione è riconosciuta solo a parità di condizioni, ed invero, mentre nella vendita il corrispettivo è dato dal denaro, che è un bene fungibile e che può essere pagato da chiunque, in tutte le altre ipotesi la controprestazione è infungibile oppure difetta del tutto (come nel caso della donazione).

 Diritto di prelazione su immobili commerciali

Il diritto di prelazione nella locazione di immobili commerciali è regolata dalla legge sull’equo canone (L. n. 392/1978).

Più precisamente, ai sensi dell’art. 38 della succitata legge, se il locatore vuol vendere l’immobile locato deve comunicarlo al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario o attraverso forme equivalenti; se l’inquilino intende esercitare il diritto di prelazione, deve farlo entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, accettando le stesse condizioni che gli sono state proposte; così come l’offerta, anche l’accettazione deve essere comunicata tramite l’ufficiale giudiziario o altri mezzi di notificazione equipollenti.

Qualora la prelazione venga esercitato, salva diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, il versamento del prezzo di acquisto deve essere eseguito entro il termine di 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, e contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Nel caso in cui l’immobile sia locato a più persone, la comunicazione del padrone di casa deve essere effettuata a ciascuna di esse.

Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, oppure, se uno di questi vi rinuncia, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.

Nell’ipotesi di violazione delle norme sul diritto di prelazione su immobili commerciali, l’ordinamento prevede, anche in questo caso, la possibilità per il conduttore di esercitare il diritto di riscatto (o retratto): esso è previsto dal successivo art. 39, il quale statuisce che quando il proprietario dell’immobile non comunichi al conduttore la sua intenzione di vendere l’immobile cedendolo a terzi oppure risulti che il prezzo indicato al conduttore sia superiore rispetto a quello risultante dall’atto di trasferimento dell’immobile ad altri soggetti, l’inquilino potrà, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente o da ogni altro successivo avente causa; infine, il conduttore dovrà versare il prezzo dell’immobile entro i 3 mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

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