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Avvocato immobiliare: diritto e compravendita degli immobili

Pubblicato il 22 maggio, 2018 | Ambito: PATRIMONIO

 

Generalmente, la compravendita di un immobile è un’operazione che si presenta assai delicata, non soltanto dal punto di vista economico, potendo la stessa comportare il passaggio di consistenti somme di denaro, ma spesso nasconde numerose insidie anche sotto il profilo giuridico; per tale ragione, chi intende concludere un atto di questo tipo, anziché confidare esclusivamente sulle proprie capacità, dovrebbe opportunamente rivolgersi ad un avvocato specializzato nel settore del diritto immobiliare, in grado di garantire l’assistenza del contraente in tutte le fasi della compravendita, dalle trattative iniziali e sino alle stipula del contratto definitivo.

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1) Cos’è il diritto immobiliare?

Numerosi sono gli istituti giuridici che gravitano attorno ai beni immobili, eppure nel nostro ordinamento difetta una vera e propria definizione di diritto immobiliare: infatti, tanto il codice civile, quanto le successive leggi speciali, non fanno alcun richiamo, neanche indiretto, a questa peculiare categoria di diritti. Tuttavia, è noto che questa branca giuridica si occupi di tutte quelle pratiche concernenti il trasferimento della proprietà, o di altri diritti reali minori, oppure ancora della stipula di qualsiasi altro contratto (quali, ad esempio, quello di locazione, leasing, affitto etc.) anche atipico, che abbia ad oggetto un bene immobile.

2) La compravendita immobiliare e l’avvocato specializzato

L’avvocato esperto in questioni di diritto immobiliare si occupa, principalmente, della risoluzione di problematiche giuridiche legate alla compravendita di un immobile e, considerati gli elevati importi che di solito vengono investiti per l’acquisto di tali beni, è assolutamente conveniente compiere dette operazioni economiche usufruendo della consulenza di un legale che abbia maturato una solida competenza in questo settore.

Il compito dell’avvocato sarà quello di verificare la sussistenza di rischi connessi all’acquisizione/cessione della proprietà di un immobile, preoccupandosi di tutelare il contraente da eventuali truffe.

In particolare, l’avvocato accerterà:

  • se l’immobile sia già gravato da ipoteche o da un diritto di reale di godimento (uso, abitazione, superficie, usufrutto);
  • se risulti sottoposto al vincolo di tutela dei beni culturali o ad altri limiti di diversa natura;
  • se l’immobile sia dotato della necessaria licenza o concessione edilizia;
  • se sia munito del certificato di agibilità.

Il legale sarà tenuto, poi, all’esame preliminare di tutti i contratti relativi alla compravendita dell’immobile che dovranno essere sottoscritti dal proprio assistito, prestando particolare attenzione al contratto preliminare (o compromesso), che dovrà essere debitamente trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari nella cui circoscrizione è situato l’immobile, e l’atto pubblico di compravendita (o rogito).

3) Per l’affitto con riscatto serve l’avvocato?

Nell’ultimo periodo si è sentito tanto parlare di “affitto con riscatto”, o di “rent to buy”, poiché tale tipo contrattuale rappresenta una valido strumento per consentire alle famiglie di acquistare un’abitazione anche quando non sia possibile ottenere un finanziamento bancario.

In che cosa consiste?

Il legislatore, con il decreto legge, n. 133/2014 (c.d. decreto “Sblocca Italia”), ha introdotto nel nostro ordinamento la nuova disciplina dei contratti di “affitto con riscatto”, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con il diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine prestabilito.

La novella normativa prevede l’autonomia delle parti di concordare la periodicità del pagamento del canone (mensile, bimestrale, trimestrale etc.), il suo importo complessivo e la parte del canone che dovrà essere imputata al corrispettivo del trasferimento, che sarà, poi, detratta dal prezzo complessivo fissato per la futura vendita dell’immobile. Infatti, in questo tipo di contratto, una parte del canone rappresenta il prezzo del godimento dell’immobile, come se fosse un vero e proprio canone di locazione, e un’altra parte costituisce, invece, un acconto sul prezzo della futura (eventuale) vendita immobiliare.

Si evidenzia, inoltre, che la nuova disciplina ha introdotto un elemento innovativo, rappresentato dalla possibilità di trascrivere il suddetto contratto; difatti, se il codice civile prevede che la trascrizione dei contratti preliminari ha efficacia triennale, la trascrizione dell’affitto con riscatto ha, invece, efficacia per tutta la durata contrattuale (per un massimo di 10 anni). Ciò significa, quindi, che durante detto periodo i creditori del proprietario/locatore non potranno fruttuosamente iscrivere ipoteca sull’immobile né procedere al pignoramento del bene, a meno che non abbiano avviato la procedura di espropriazione prima della trascrizione del contratto.

Ad ogni modo, trattandosi di una normativa articolata, oltre che di recente introduzione, anche con riferimento alla stipulazione di questo tipo di contratto è sempre consigliabile essere assistiti da un avvocato esperto in questioni di diritto immobiliare; invero, a titolo esemplificativo, un affitto con riscatto non garantisce che il conduttore, in futuro, acquisterà l’immobile, quindi, il locatore/venditore non sarà adeguatamente tutelato se nel regolamento contrattuale non verrà stabilita una somma, a titolo di penale, che costui potrà trattenere nell’ipotesi di mancato acquisto da parte dell’affittuario.

4) Avvocato Immobiliarista o avvocato civilista?

Come già evidenziato in precedenza, il diritto immobiliare non si caratterizza per essere un ambito a sé stante, con norme contenute in una particolare legge, ma si presenta, invece, come un particolare ramo del diritto civile che racchiude tutti gli istituiti giuridici connessi ai beni immobili, così come definiti dall’art. 812 del codice civile.

Orbene, trattandosi di una materia molto complessa, soggetta ad un costante mutamento normativo e giurisprudenziale, sarebbe utile rivolgersi a un avvocato immobiliarista, ossia ad un professionista specializzato nel diritto immobiliare, che abbia acquisito una pluriennale esperienza nel settore, in grado di fornire maggiori garanzie rispetto a quelle promesse dall’avvocato civilista c.d.  “tuttofare” che ostenta una presunta competenza in ogni campo giuridico.

5) Ti serve subito un avvocato?