Un caso trattato dal nostro Studio.
La vicenda trae origine dalla richiesta, avanzata da un erede nei confronti del fratello coerede, di procedere con la divisione di un bene immobile ereditato del padre e abitato in via esclusiva dal richiedente, mediante l’assegnazione esclusiva in proprio favore dell’immobile oggetto di divisione e versamento di un conguaglio in denaro in favore del fratello non residente nell’immobile.
Il fratello residente nell’immobile, sosteneva la non comoda divisibilità del fabbricato, nonostante il fatto che lo stesso si sviluppasse su due piani, avesse ingressi autonomi ed offrisse la possibilità di formare due lotti di valore pressoché analogo, che ben potevano essere assegnati rispettivamente ai due eredi, e che in futuro avrebbero potuto disporne secondo le proprie scelte.
Le ragioni della pretesa erano da rinvenire nel fatto che l’immobile, nella sua interezza, avesse aveva un valore maggiore rispetto alla somma del valore dei due singoli lotti.
Tale circostanza non veniva tuttavia ritenuta sufficiente per evitare la divisione del fabbricato e, pertanto, non si procedeva all’assegnazione esclusiva del bene in favore del solo coerede abitante l’immobile, ma quest’ultimo veniva diviso con l’assegnazione a ciascuno dei due fratelli di un piano dello stesso.
L’orientamento della Corte di Cassazione
In materia di divisione giudiziale, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione II Civile, ha confermato il principio di diritto secondo cui la “non comoda divisibilità di un immobile” può essere eccepita solo allorquando risulti accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, rappresentati:
- dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile;
- dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento;
- dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.
Segnatamente, i Giudici della Suprema Corte hanno chiarito che costituiscono principi consolidati quelli secondo cui, “in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, ordinanza n. 9979/2018, Corte di Cassazione, n. 16918 del 2015; Corte di Cassazione, n. 14577 del 2012; Corte di Cassazione, n. 12406 del 2007).
Da oltre venticinque anni svolge la professione di avvocato civilista a Bologna con passione e dedizione, e dal 2003 dirige lo Studio Legale Lazzari, sede di Bologna. Vanta una notevole esperienza nel settore del diritto immobiliare.
